マンションを売ったら税金がかかる？確定申告と控除について

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マンションの売却も引き渡しが終わってひと安心……とはいきません。まだ確定申告が残っています。

確定申告は、マンションを売却してから期間が空きがちなので、忘れずに手続きしておきましょう。

本記事では、マンション売却後に確定申告が必要になる人や、申告方法と控除について解説します。

確定申告が必要になるケース

確定申告とは、毎年1月1日～12月31日に得た所得にかかる税金（所得税）を計算し、その税金を納める手続きのことです。

企業に勤めるほとんどの人は、年末調整で所得税が確定して、納税も完了するので確定申告は不要です。
ですが、マンション売却によって「譲渡所得」が発生したら、ほとんどの場合で確定申告は必須です。

譲渡所得とはその名のとおり、土地・建物などの資産を譲渡して発生する所得（もうけ）のことを指します。

確定申告をしないままだと、本来の納税期日（法廷納付期限）の翌日から、完納した日までの延滞税を追加で納める必要があります。

また、滞納後2ヵ月をすぎると、延滞税の税率が上がってしまいます。さらに放置すれば差し押さえを受けますし、未納税金から逃れる方法もありません。

税金はきちんと計算して、必要であれば確定申告をしておきましょう。

一方、譲渡損失が発生しても、確定申告によって税の還付を受けられるケースがあります。また、その後の所得税、住民税、社会保険料の支払いが少なくて済むこともあります。

マンション売却によって譲渡所得、譲渡損失のいずれが起こった場合であっても、確定申告の準備はしたいものです。

確定申告の方法

確定申告の対象となる時期はマンションを売却した年です。

1月1日～12月31日までのすべての所得を合計し、所得税を計算して翌年の2月16日～3月15日の期間中に納税します。

確定申告の際に必要な書類と、譲渡所得税の計算方法について見ていきましょう。

確定申告の際に必要な書類

確定申告時に必要な書類は、税務署でもらえるものと、自分で準備するものに分けられます。

これらの税務署で準備する書類は、近くの税務署に直接取りに行くか、国税庁のWebサイトからダウンロードして入手しましょう。

また、近年では税務署で相談すると、書類の書き方や必要な用紙を丁寧に教えてくれます。

購入時と売却時の売買契約書が必要なのは、マンションを売却して利益が生まれるかどうかを調べるためです。
また、仲介手数料や印紙税などの領収書は、利益から経費を差し引くために使います。

売却時の売買契約書は直近なので手元に残っていても、購入時の売買契約書や領収書は失くしてしまうことは考えられるので、大切に保管しておきましょう。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算方法は以下のとおりです。

譲渡所得を計算するときは、上で紹介した、自分で準備する書類がすべて必要です。

取得費は、売却するマンションの購入代金や仲介手数料、リフォーム代金などの諸経費から、建物部分の減価償却費を差し引いて計算します。

ただ、長い間マンションに住んでいると、それら諸経費の領収書などをなくしていることがあります。そんなときは売却額の5％を取得費として計上できます。

譲渡費用として認められるものは、仲介手数料や印紙税のほか、登録免許税、登記手数料、不動産取得税、広告費（仲介手数料に含まれていないもの）などが挙げられます。
詳しくは近くの税務署に問い合わせてみましょう。

なお、控除額とは、所得税法で定められたさまざまな制度を利用して差し引かれる額です。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の計算方法は以下のとおりです。

譲渡所得税の税率は、不動産を何年所有していたかによって変わります。

不動産を売却した年の1月1日現在で、5年を経過しているかどうかが重要なポイントです。

5年を経過していない場合は「短期譲渡所得」、超えている場合は「長期譲渡所得」として扱われます。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率は、以下のとおりです。

たとえば、2013年11月1日に購入して2018年11月1日に売却すると、5年を経過しているように見えますが、上記のカウント方法にならうと2019年1月1日になるまで長期譲渡所得として扱われません。

この計算によって求められた譲渡所得税を納めることになります。

知って得する不動産売却の特別控除

譲渡所得税で受けられる主な控除は、以下のとおりです。

• 居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例
• 軽減税率の特例
• 特定の居住用財産の買換えの特例

それぞれの特例を適用するには、条件があります。

居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例

「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」（3000万円の特別控除の特例）は、条件に該当していると譲渡所得から最高3000万円が控除されます。

例として、売却額5000万円、購入額4000万円、諸経費500万円の条件で計算すると以下のようになります。

もし控除が受けられないと売却益500万円に対して譲渡所得税が発生しますが、3000万円の特別控除を受けられることで、譲渡所得は0円となります。

3000万円以上の売却益が発生しないと課税されないため、恩恵の大きい控除といえます。

3000万円の特別控除の特例が受けられる主な条件は、以下のとおりです。

つまり、短期間の転売目的ではなく、自分が住むために購入したマンションで、身内を除いた第三者に売却するならほぼ適用されるということです。

なお、3000万円の特別控除の特例を受けるには、先に述べた書類のほかに、確定申告を行う際に必要な譲渡所得の内訳書、除票住民票の写し、もしくは住民票の写しが必要になります。

軽減税率の特例

「軽減税率の特例」とは、10年以上所有していた不動産を売却すると受けられる控除の特例です。

こちらの場合も3000万円の特別控除の特例と同じく、売却した年の前年や前々年に特例を受けていないことや、親子や夫婦間の不動産売買でないことが、適用の主な条件になっています。

軽減税率が適用されると、譲渡所得税は以下のとおりになります。

売却額1億円、購入額5000万円、諸経費500万円の条件で計算すると以下のようになります。

なお、軽減税率の特例は、3000万円の特別控除と併用できます（実際には、その他の控除が適用になる場合もあるので、あくまで一例です）。

軽減税率の特例を受ける場合は、3000万円の特別控除を受ける場合に必要な書類に加え、登記事項証明書が必要になります。

特定の居住用財産の買換えの特例

「特定の居住用財産の買換えの特例」（買い換えの特例）は、所有していた不動産を売却し、新たに居住用の不動産を購入する際、売却したマンションの譲渡価格よりも買い換える新居の購入価格が高いと適用されます。

買い換えの特例を受けられるほかの主な条件は、以下のとおりです。

この特例が適用されれば、住み替えで自宅を売却したとき、仮に売却益が生じたとしても税金がかからないという、非常にお得な制度なのです。

1000万円で購入した古い不動産Aを5000万円で売却し、新しい不動産Bを6000万円で購入して住み替えたとします。

通常であれば、古い不動産Aを売却した時点で4000万円の売却益が発生して、これに対して課税されます。しかし、買い替えの特例を使うと１円の所得税も発生しないことになるのです。

マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

所有期間が5年を超える居住用住宅を売却したときに売却損が発生すると、譲渡所得税はもちろんかかりませんが、譲渡損失額とその年のほかの所得を損益通算（給与所得などの他の所得と譲渡損失を相殺すること）できます。

損益通算によって、所得税や住民税を減らせることになります。売却した年で譲渡損失を相殺しきれないときは、その翌年から最長3年間、各年分の所得から繰り越して控除できます。

まとめ

マンション売却後は、ぜひ確定申告をする準備をしましょう。マンション売却によって利益が生まれたら確定申告はまず必須ですし、しておかないと延滞税がかかってしまいます。一方、損失があるのに確定申告をしていないと、繰越控除が受けられません。

マンションを売って損したけど確定申告は面倒だからやりたくない、と思っていたら控除を受けられるメリットを捨ててしまうことになりかねません。マンションを売ったら、ぜひ確定申告の準備も進めることをオススメします。