訳あり物件や事故物件は売れない？早く高く売却する方法を解説

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「マンションを売却したいが、訳あり物件なので売れるのか不安……」
「自分のマンションは訳あり物件に該当するのか」

このような不安や疑問を抱え、訳あり物件の売却に踏み切れない方も少なくないのではないでしょうか。

また、「訳あり物件」と聞くと、多くの方は「自殺や殺人事件があった部屋」といったいわゆる「事故物件」をイメージするかもしれません。
しかし、実際はそれ以外にも「訳あり物件」に該当する条件はあります。

そこで今回は「訳あり物件に該当するのはどんな物件か」といったことをはじめ、「訳あり物件を売る方法」や「できるだけ早く高く売るコツ」について解説します。

訳あり物件とは

「訳あり物件」とは、何らかの欠陥や不具合がある物件のことです。
この欠陥を法律用語では「瑕疵（かし）」といいます。

もともとは、珠（石を球の形に磨いた飾り）にできる傷のことをいい、価格が安くなるという意味ではセールなどでよく見かける「ワケあり商品」と同じです。

訳あり物件に法律上の明確な定義はありませんが、代表的なケースとして以下の4つが挙げられます。

• 心理的瑕疵物件
• 物理的瑕疵物件
• 法律的瑕疵物件
• 環境的瑕疵物件

それぞれどのような物件なのか、次の章から詳しく見ていきましょう。

訳あり物件の代表的な4つのケース

心理的瑕疵物件

「心理的瑕疵物件」に該当するのは、建物に構造上の欠陥はないが、建物内または敷地で自殺や殺人事件があったなど、買主に対して心理的に嫌悪感や抵抗感を与えるケースです。

いわゆる「事故物件」と呼ばれるものは、心理的瑕疵物件を指すことが多いようです。

ただし、法律上の明確な基準はなく、例えば病死や自然死であり、亡くなってすぐに葬儀が行われるような事件性のないものは、心理的瑕疵があるとは言わないこともあります。

＜例＞

• 自殺や殺人事件があった。
• 火災などによる死亡事故があった。
• エレベーターなどマンションの共有部分で死亡事故があった。
• 室内で孤独死した後、腐乱死体や白骨となって発見された。

環境的瑕疵物件

「環境的瑕疵物件」とは、嫌悪施設があるなど周辺環境に問題を有する物件を指します。

嫌悪施設とは、騒音や悪臭を発生させる工場や危険物を取り扱う施設のほか、不快感や危機感を与える施設、地域のイメージを低下させる施設などが挙げられます。

＜例＞

• ごみ処理場、廃棄物処理場、火葬場、下水処理場など。
• 暴力団事務所や宗教団体の施設、風俗店など。
• 鉄道の高架、高圧電線の直下、大規模な工場、原子力発電所など。

物理的瑕疵物件

「物理的瑕疵物件」とは、建物や土地に欠陥がある物件です。

心理的・環境的瑕疵と違い、専門家による調査などで現状を把握でき、修復可能なケースも多くあります。

不動産業界における「瑕疵」とは、通常の観察では見えない隠れたものを指し、見える範囲の傷（障子やふすまの破れ、壁の汚れなど）は瑕疵とは言いません。

＜例＞

• 雨漏りやシロアリ被害が発生している。
• 床が傾いている。
• 給排水管が故障している。
• 軟弱地盤、土壌汚染、地中埋蔵物（近隣の家の水道管やガス管、がれき、埋蔵文化財など）がある。

法的瑕疵物件

「法的瑕疵物件」に該当するのは、建築基準法など法令上の制限により、買主が建物や土地を自由に利用できないケースです。

＜例＞

• 建築基準法で定められた接道義務^※を満たしていないため、建て替えや増改築ができない（再建築不可物件）。
  ※接道：敷地が道路に接する長さ
• 市街化調整区域内のため、建築制限がある（建て替えや増改築に許可が必要、規模の制限があるなど）。
• 建ぺい率や容積率、高さ制限をオーバーしている。

瑕疵以外で訳あり物件に該当するケース

瑕疵がなくても、訳あり物件に該当するケースはほかにもあります。
ここでは、そのなかでもよく見られる次の2つの例をご紹介します。

共有持分

「共有持分」とは複数人で一つの不動産を共同で所有している場合、その不動産に対して、それぞれの人が持っている所有権の割合のこと（たとえば、全体のうちの1/2など）。

ケーキを人数で分けるのとは違って、共有とは不動産を分割して所有することではありません。
共有者は不動産の全部を使えますが、収益や費用が発生した場合には共有持分だけ収益を得たり、費用を負担することになります。

複数人で共同所有している不動産自体を売るには、原則として共有者全員の合意が必要ですが、自分の「持分」だけであれば、ほかの共有者の合意がなくても自由に売却できます。

しかし、実際は「持分だけを買いたい」という需要は少なく、ほかに共有者がいる物件なので不動産会社としても取り扱いが難しいことから、訳あり物件の一つとされています。

底地

マンションの売却には直接関係しませんが、土地に関係する訳あり物件の一つに「底地」があります。
「底地」とは借地権（借りた土地で建物を建てて所有できる権利）が設定された土地のことです。

「底地を購入する」と土地の所有権を購入することになりますが、すでに借地権が設定されているので、底地を所有してもその土地を自由に使えません。そのため、ニーズが少なく売れにくい物件なのです。

その代わりに底地の場合、土地を貸しているわけですから土地の所有者には毎年地代が入ってきます。

とはいえ、底地は借地権者との関係や、借地権が設定されるまでの経緯が複雑になっていることが多く、契約書すらないこともあるなどやっかいな物件であるため、簡単に売却できるものではありません。

訳あり物件でも売却は可能？

訳あり物件だからといって、決して売れないわけではありません。

特に心理的・環境的瑕疵は人によって感じ方が異なるため、買い手がそれをマイナス条件ととらえない可能性があります。
たとえば、過去の出来事なので気にしないという人や、価格を安くしてもらえるなら構わないという人もいます。

相場よりも安いことから訳あり物件を希望する人も少なくなく、最近ではわざと訳あり物件に住んでその様子を公表する人も。

つまり、それだけ訳あり物件に関心を持っている人がおり、一定のニーズがあるといえるでしょう。

では「訳あり物件を売るにはどうすればいいのか」というと、通常の物件と同じように「仲介」や「買取」で売却が可能です。

ただ、「訳あり」である分、価格面の条件が不利になったり、購入者が限られたりします。

では次の章では、訳あり物件を「仲介」または「買取」で売るメリットとデメリットを見ていきましょう。

訳あり物件を売却するなら「仲介」or「買取」？

仲介のメリット・デメリット

「仲介」は不動産会社が仲介役となり、市場で物件の買い手を探す方法です。買い手は主に一般の個人となります。

一般的に仲介の方が買取よりも高く売れるとされていますが、それは通常の物件の場合です。

市場における訳あり物件の売却価格は、通常の物件と比べて2～3割ほど、内容によっては５~８割ほど低くなるといわれています。

メリット

• 通常の物件であれば相場価格で売却できる可能性があり、買取よりも高く売れる。

デメリット

• 買い手を探さなければならず、売却までに時間がかかる。
• 訳あり物件の場合、通常の物件に比べて売却価格が2～3割安くなってしまう。
• 仲介手数料がかかる。
• 買主に対して（告知した瑕疵以外のものがあれば）瑕疵担保責任が生じる。

瑕疵担保責任について詳しく知りたい方は「隠れた瑕疵って？マンションを売るときに気をつけたい瑕疵担保責任について」をご覧ください。

買取のメリット・デメリット

仲介のほかに、買取業者に売る「買取」という方法もあります。
最近では訳あり物件を専門とした買取業者もよく見かけるようになりました。

買い手がつきにくく、仲介だと敬遠されがちな訳あり物件でも、専門業者なら積極的に買い取ってくれます。

そのうえ、訳あり物件に関する独自の販路や運用ノウハウを持っているので、普通の買取業者よりも高値での売却が期待できるのも大きなメリットです。

メリット

• 買い手を探す必要がないので、売却までスピーディー。
• 普通の仲介・買取業者で取り扱いを断られた物件でも、専門業者なら買い取ってもらえる可能性が高い。
• 独自の販路やノウハウを持っているため、高値での売却が期待できる。
• 仲介手数料がかからない。
• 不動産会社が買い手となる場合、瑕疵担保責任が免除されるのが一般的。

デメリット

• 仲介よりも売却価格は安くなりがち。

訳あり物件をできるだけ早く高く売るには？

訳あり物件専門の業者に買い取ってもらう

訳あり物件を早く高く売りたいなら、前章でご紹介した「訳あり物件専門の買取業者」に依頼するのがおすすめです。

専門業者なので買取を断られる心配が少なく、売却までスピーディー。買取金額に合意できれば、最短で即日現金化も可能です。

また、修繕やリフォームをしなくても、そのまま買い取ってもらえるケースが多いのも大きな魅力といえます。

特に以下のようなお悩みを抱えている方は、ぜひ一度相談してみましょう。

• 他社で仲介や買取を断られた。
• 税金や維持管理費がかかるので、物件を早く処分したい。
• すでに売り出しているが、長期間買い手が見つからない。
• 所有している物件で事件・事故が起きたが、修繕費用がない。

修繕やリフォームを行う

「仲介」で売却するなら、修繕やリフォームを行い、物件の価値を高めてから売るのも手です。

雨漏りやシロアリ被害など（物理的瑕疵）、自殺や殺人事件による床や壁の損傷や汚れ、臭いなど（心理的瑕疵）を解消すれば、買主に与えるマイナスイメージを緩和できる可能性があります。
もともとは瑕疵があっても、修繕やリフォームが済んでいるなら気にしないという買主もいます。

ただし、修繕やリフォームを行ったからといって、瑕疵がなくなるわけではありません。

買主に対して瑕疵や修繕履歴を告知する必要があるので注意してください。

事件後、時間が経過してから売る

心理的瑕疵物件の場合、事件・事故が発生して数年経ってから売るのも一つの方法ではあります。

時間の経過とともに事件・事故が人々の記憶から薄れていけば、物件の価格に影響しなくなってくるからです。

ではどのくらいの期間を空ければいいのかというと、実は決まったものはありません。
人によっては事件発生から7年程度とか、借主が2回替わるまでという考え方もあるようです。

「売主に黙って売ればわからないのでは？」と思う方もいるかもしれませんが、それはNG！

もし心理的瑕疵があることを知っていながら、仲介不動産会社や買主にわざと告知しなかった場合、売主は契約において法律上の責任を負い、不動産会社は仲介責任を取らなければなりません。

瑕疵があれば何年前のものであっても、知っていれば告知する必要があるとされています。

具体的な例を挙げると、発生から50年ほど経っても人々の記憶に強く残っている事件の場合、心理的瑕疵があると認められた判例もあり、必要な期間は一概には言えません。

また、物件を保有している間は税金や維持管理費がかかります。
維持費がかかっても問題なく、急いで売却する必要がないという人は、選択肢の一つとして考えてみてもいいでしょう。

訳あり物件を売るときは告知義務に注意

先に述べたように、宅建業法では売却する不動産に瑕疵がある場合、売主は買主に対してその瑕疵を告知する義務が定められています。

もし買主への告知義務を怠った場合、損害賠償請求や売買契約の解除を求められる可能性があるので注意しましょう。

ただし、これは不動産会社が仲介するケースで、買取業者の「買取」の場合、契約で瑕疵担保責任が免責されるのが一般的です。

まとめ

訳あり物件でも売却は十分可能ですが、通常の物件よりも売れにくいのも事実。不動産会社によっては取り扱いを断られたり、安く買いたたかれてしまったりすることも……。

その点、「訳あり物件専門の買取業者」ならスピーディーに売却でき、独自のノウハウがあるので普通の不動産会社より高く買い取ってもらえる可能性があります。

「訳あり物件が売れなくて困っている」「訳あり物件をできるだけ早く高く売りたい」という方は、ぜひ相談してみてはいかがでしょうか。

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