マンションを任意売却するしくみ

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住宅ローンを組んでマンションを買ったものの、給料が減って住宅ローンの返済が滞り、完済できそうもない……。そんなときに住宅ローンの残債とマイホームの抵当権に対処する方法の一つが「任意売却」です。

任意売却とは何なのか、どんなしくみなのか、この記事で解説していきます。

任意売却とは

「任意売却」とは、住宅ローンを契約した金融機関の許可をもらったうえでマンションを売却して、その売却代金で住宅ローンの一部返済し、「抵当権」を抹消（解除）してもらうことです。

抵当権とはローンを確実に返済してもらう担保のことで、返済の延滞により金融機関が抵当権を実行すると、マンションは「競売」にかけられてしまいます。

この3つの条件を満たして、初めて任意売却ができます。マンションを売って住宅ローンの残債（債権）に充当することで完済を目指すのは、通常時の売却です。ローンが返済できないとき、金融機関も協力してマンションの売却代金でローンを返済し、抵当権も外してもらえるのが、任意売却のポイントなのです。

注意したいのは、任意売却で住宅ローンを返済し、抵当権が抹消されたとしても、残債（残りのローン）の支払いが免除されたわけではないこと。債権者である金融機関との話し合いを通して、新たな返済計画を立てて残債の支払いを続けていくことになります。

任意売却時のマンションの売り方

一般的な不動産売却では、不動産会社の査定価格を参考にしながら売り出し価格を決定します。しかし、任意売却では、債務者（融資を受けている側）や債権者（金融機関）と協議して価格を決めます。

任意売却と一般的な売却では、流れは少し異なりますが、買主を見つけて売却するという方法は同じです。なお、任意売却で売りに出されているマンションは、相場よりも少しだけ安いため、一般的な買主が購入に参加するほか、買取業者が転売目的または債務者に貸し出す目的で購入に参加することもあります。

任意売却のメリット

任意売却は、通常の不動産売却と同じ方法で売却を進めていくため、市場相場に近い価格でマンションを売却しやすいうえ、滞納による売却であるという事情を周囲に知られずに売却できます。

また、任意売却ではマンションの買主を自分で選べるため、住み慣れたマンションに住み続けたい場合には、身内や投資家に自宅を買い取ってもらい、家賃を支払うことでそのまま住み続けるという方法（リースバック）も可能です。

引き渡し時期も、買主との間で調整できます。つまり、引っ越し先の確保に時間をかけられるので、余裕を持って行動しやすくなります。

任意売却によってマンションが売却できたら、売却代金から滞納分の管理費や修繕積立金、固定資産税や住民税、抵当権抹消費用、不動産会社の仲介手数料などを精算できます。また、引っ越し費用も売却代金から融通されます。

売却代金使用後の住宅ローン残債の支払い方法は、分割返済にできます。毎月の返済額は債権者と話し合って決めるため、無理のない現実的なものになります。

なお、任意売却は残債を債務者が返済するため、連帯保証人に迷惑がかかりにくいのもメリットと言えます。

任意売却のデメリット

任意売却は住宅ローンを滞納してから実行しますが、住宅ローンを一定期間（例えば3か月）以上滞納すると、信用情報機関（ブラックリスト）に掲載される可能性があります。一度登録されると、相当の期間（7年間程度と言われています）は金融機関からの借入ができないほか、クレジットカードの申し込みも断られ、携帯電話も契約できなくなってしまうことがあります。

また、住宅ローンの契約時、返済が滞ったときに備えてローン保証会社などの連帯保証人を指定するのが一般的ですが、任意売却は連帯保証人の同意も必要になります。同意が得られないと、任意売却できません。

任意売却は、債権者の同意も必要です。相場に近い売却価格を設定しようとしても、住宅ローンの残債のほうが高すぎた場合や、延滞に至る事情、延滞後の対応の様子によっては、債権者から同意を得られない可能性もあります。

不動産会社にとっては、任意売却を扱う特別な資格などは不要で、仲介が可能な不動産会社ならどこでも「任意売却専門」と看板を掲げられます。中には、債務者の弱みにつけこみ、食い物にしようとするモラルの低い悪徳業者もいることがデメリットの一つです。

競売との違い

競売とは、抵当権の設定されているマンションを差し押さえられ、裁判所の管理の下で強制売却されることです。

競売は任意売却とは違い、引っ越し先が確保できているかなど状況に関係なく、法律に従って粛々と売却が実行されます。売却価格や売却時期、売却相手なども裁判所が決めるため、落札した人が入金を完了した時点で所有権が移ります。つまり、自分のマンションではなくなってしまい、追い出されることになるのです。所有権が移った後も債務者がマンションに居座ると不法占拠となり、これも法律に従って、最終的には強制退去させられてしまいます。

競売での売却価格は相場の7割ほどと安いうえに、競売には諸経費もかかるため、任意売却時よりも残債が多くなる傾向があります。任意売却と同様、売却に係る諸経費を売却代金から清算できますが、引っ越し費用は売却代金から融通されないこともネックです。

なお、競売にかけられた物件情報は新聞やインターネットに掲載され、競売に至る事情なども公表されてしまいます。

競売だと、債権者が残債の分割返済を認めず、一括返済を求められることも珍しくありません。自己破産をする選択肢もあるにはありますが、連帯保証人に迷惑をかけてしまうので、安易に自己破産を選択すべきではありません。

競売のデメリットは多いため、住宅ローンを滞納してしまう事態に陥ったら、競売よりも任意売却を選べるよう、早い段階から債権者と話し合いましょう。

任意売却の流れ

住宅ローン返済を滞納してから1か月ほどたつと金融機関から電話や書面による通知が届き、それ以降も金融機関から来店依頼状や督促状が送られてきます。

滞納した期間が半年ほどになると、金融機関から「期限の利益の喪失」に関する予告書や通知書が届きます。期限の利益の喪失とは、分割返済ではなく、一括で全額返済するよう求められることを指します。

それでも滞納していると、「代位弁済」が実行されます。代位弁済とは、金融機関が契約している保証会社が、住宅ローンの残債を債務者の代わりに払うことを言います。代位弁済が実行されると債権は金融機関から保証会社に移り、以降の残債のやり取りは、保証会社と行います。

保証会社は債権回収を行う部門が担当となり、どのように残債を返済してもらうかを検討します。それでも放置すれば当然、競売も選択肢に入れられてしまうので、そうなる前に返済可能な条件を交渉し、任意売却したいところです。なお、競売が始まっても入札の締め切り数日前までは、交渉によって任意売却することも、制度上は可能です。

任意売却するには、債権者となった保証会社との協議のもと、任意売却が得意な不動産会社に相談して、マンションの価格査定を行います。

双方が合意したら、一般的なマンション売却と同様の手順で、買主を探して売買契約を締結します。その後、入手した売却代金で債権者に残債を支払い、契約内容に従って引っ越し準備を進めます。代金を決済して買主にマンションを引き渡せば、任意売却は完了です。

任意売却における注意点

競売は費用面でも期間面でもデメリットが大きく、債務者としては任意売却でマンションを売ったほうがまだメリットがあります。

ただ、債務者は資金繰りに追われ、その弱みにつけこもうとする不動産会社もなかにはいるので、安易に不動産会社を選ばないようにしてください。手数料無料をうたい文句にして任意売却に関わろうとする業者もいますが、マンションの売買代金から手数料をちゃっかり受け取るケースも多く、実際には無料ではありません。

また、任意売却は通常のマンション売却と同じく、瑕疵担保責任を負うことになる点も留意しましょう（競売では瑕疵担保責任は問われません）。

そのほか、登記簿に差押えの登記がなされていると、買主にも任意売却であることが判明し、買主がなかなか現れないなど、取引価格に影響を与えることもあります。

任意売却のポイント

任意売却では、マンションの売却だけではなく、書類作成や債務者・債権者間の意見調整、債権者間の調整なども行うため、不動産だけでなく、税法や民法の細かい知識も必要になります。したがって、一般的な不動産会社よりも、任意売却の知識や経験が豊富な不動産会社に依頼するのがオススメです。

債権者側で競売が動き始めてしまうと、いよいよ任意売却できなくなる事態になりかねません。タイミングを誤ると競売以外の選択肢がなくなるため、住宅ローン返済が困難と感じた時点で、なるべく早く金融機関に相談して、任意売却について検討しましょう。

まとめ

住宅ローンの滞納が続くと、最終的には金融機関などの債権者が任意売却か競売によって、残債を回収することになります。任意売却と競売では、任意売却のほうが債務者にとってメリットが多いため、債権者の同意を得て、任意売却ができるように働きかけることが重要です。

任意売却は不動産仲介の中でも、さまざまな知識や経験が必要です。少しでも速やかに売却するためにも、不動産に関する知識だけでなく、税法や民法といった専門知識を有する専門業者に相談しましょう。