不動産会社選びは慎重に！自分に合う不動産会社の探し方
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マンションを売るときに、不動産会社へ査定と仲介を依頼したいと思っても、不動産会社が多すぎて、自分に合う会社がどれなのかわからない……。
不動産会社はどうやって選ぶべきなのでしょうか。この記事で詳しく説明します。
目次
不動産会社の選定には「不動産一括査定サービス」を利用しよう
不動産会社のことを1社1社調べ、見積もりをお願いすれば、その不動産会社のことが垣間見えるかもしれません。しかし、そんなことをするのは時間も手間もかかります。
そこで、手間を省く方法の1つとして「不動産一括査定サービス」を紹介します。
不動産一括査定サービスとは、売却を検討しているマンションの情報を一度入力するだけで、さまざまな不動産会社に一括で査定を申し込めるWebサイトです。
一度の手間で複数の不動産会社から査定額を出してもらえるので、査定額を見比べられます。
ただし、もらった査定の結果から査定額が一番高い不動産会社を選べばいいわけではありません。
これだけでは、その不動産会社が信頼できるかどうか、まだわからないからです。
不動産会社を選ぶポイント
信頼のおける不動産会社を選び出すポイントを説明します。
査定価格の根拠を説明できるか
不動産会社が提示した金額はあくまで査定した額であり、この価格で売れるとは限りません。
根拠もないのに査定額を高くして、売主を引き付けようとする悪質な不動産会社がいる可能性もあります。
高い査定額につられて不動産会社を選ぶのではなく、査定額の根拠をしっかりと丁寧に説明できる不動産会社であることが、選ぶポイントの一つです。
売主の視点を持っているか
不動産会社の対応にも注目しておきましょう。
たとえば、「少しでも高く売りたい」という売主の事情そっちのけで、「少しでも安く買いたい」という買主の都合ばかり話してくる、メリットだけ説明してデメリットの説明を疎かにする、質問しても専門用語を駆使して売主を煙に巻く、などは要注意です。
売主の事情を理解したうえで買主の考えも話してくれる、メリットだけでなくデメリットも分かりやすい言葉で丁寧に説明してくれる、売主の金銭的な事情や売却時期の希望をもひととおり聞いてくれる不動産会社を選ぶと、マンション売却がスムーズに進むでしょう。
インターネットでも販売促進の能力があるか
インターネットが普及していなかった時代だと、買主はチラシや新聞広告、ときには不動産会社に出向いて不動産情報を手に入れていました。
しかし、現在では買主はまずインターネット上から情報を探すようになったので、インターネット広告の充実度や不動産会社のWebサイトのクオリティもチェックしておくべきでしょう。
具体的には、不動産ポータルサイト上の登録物件数、自社サイトを運営しているかどうか、物件近くの中古マンションの情報がどれだけ載っているか、情報の更新頻度、店舗内の様子がわかる写真がインターネットで確認できるかどうか。これらを確認するとよいでしょう。
「レインズ」に登録しているか
「レインズ（REINS）」とは、多数の不動産会社がそれぞれ持っている物件情報を登録し、業者間で閲覧できるデータベースです。
他社の物件であってもレインズに登録していれば情報を取り寄せ、買主に紹介できるしくみです。そのため、買主の目にとまりやすくなり、成約の確率が高まります。
ただ、不動産会社から見ると、他の不動産会社に物件情報を紹介して買主を探してもらうことになり、それだけ手数料も少なくなります。
つまり、仲介手数料を増やす「両手取引」という手法が取れなくなります（両手取引については後述）。
物件情報を自社で囲い込むため、成約の可能性が高くて報酬も高額になる物件情報があったら、わざとレインズに登録しない不動産会社も存在します。
宅地建物取引業法では、レインズに物件情報を登録すると、依頼者に証明書を渡すことになっています。
査定してもらい、仲介を依頼した不動産会社に、レインズへの物件登録の状況や登録証明書の扱いをどうしているのかを確認して、信頼のおける会社かどうか確かめましょう。
信頼できる不動産会社・担当者かどうか
不動産会社ごとに得意分野や専門分野が異なります。
賃貸専門の会社や売買専門の会社のほか、不動産管理や建築工事まで自前で行っている会社もあります。
また、個人経営の会社もあれば、特定の地域に特化して営業しているところ、全国展開しているところもあります。
そのため、マンションの売却を依頼する際は、マンションの売買が得意で、売りたいマンションの地域の相場や事情に詳しい不動産会社を選びたいところです。
また、不動産会社を選ぶときは担当者も重要です。不動産会社には宅地建物取引士という資格を保有している、いわば不動産取引のプロがいます。
売買契約といった重要事項説明を行うときは、宅地建物取引士が必ず行う決まりになっています。
宅地建物取引士の資格を持っていなかったり、持っていても経験が浅かったりする人が担当だと、口先だけでごまかそうとしたり、安心して任せることができなかったりするかもしれません。
担当者が不動産に関連する資格を有しているか、専門的な観点からのアドバイスしてくれるかどうかなど、合わせて確認しましょう。
評判を確認する
現代はSNSの普及により、簡単に情報発信できる時代になっています。
不動産会社を利用した生の声も、会社名を検索するだけでわかるようになったので活用しましょう。
また、就職・転職関連サイトにその会社の社風について書かれていることもあります。
しかし、これら口コミ情報は主観的な感想も多く、情報発信者と不動産会社のどちらに問題があるのか、判別しづらいこともあります。
本当に大きなトラブルに発展して行政処分が下った不動産会社は、国土交通省ネガティブ情報等検索システムに掲載されるので、口コミ情報の検索とともに活用しましょう。
両手取引を行う不動産会社に注意
不動産会社は、マンションの売主と買主の仲介をします。売主が仲介を依頼した不動産会社と、買主が仲介を依頼した会社が異なることを「片手取引」といいます。
一方、売主が仲介を依頼した不動産会社と、買主が仲介を依頼した会社が同じことを「両手取引」といいます。
片手取引では、売主から依頼を受けた不動産会社は売主から、買主から依頼を受けた不動産会社は買主から、それぞれ報酬を受け取ります。
両手取引では、不動産会社が売主と買主の双方から報酬をもらえるので、片手取引と比べ報酬は2倍になります。
仲介手数料は上限が法律で決められていることもあり、不動産会社はより報酬の多い両手取引をしたがる傾向にあります。
たまたま両手取引になったのなら問題はありませんが、両手取引をしたいがために、自社で買主が見つかるまで、わざとマンションの情報を公開せずに隠しておくことはいけません。
この「囲い込み」と呼ばれる行為は、ときにルール違反とされますし、売れるはずのマンション情報も隠されれば売れにくくなってしまいます。
その対策としては、片手取引でもよいかどうか、両手取引に対する姿勢などを不動産会社に聞いておくとよいでしょう。
仲介の契約種類にも注目
不動産会社にマンションの売却を仲介してもらうには、媒介契約を締結します。媒介契約は、以下の3種類に分けられ、契約期間や契約内容が異なります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社に同じマンションの仲介を依頼できます。また、不動産会社を介さずに自分で買主を見つけて売却しても問題ありません。
契約の有効期間はありませんが、3ヵ月以内が一般的です。ほかの2つの契約方法だとレインズへ物件情報を登録する義務が発生しますが、一般媒介契約の場合は任意です。また、業務の処理状況の報告義務もありません。
売主にとっては複数の不動産会社と契約することによって速やかに契約につなげられる可能性が高く、自ら買主を見つけて直接契約できるので、一見すると最も売却の可能性が高い方法のように思われます。
不動産会社にとっても、レインズへの登録が任意で業務処理状況の報告義務もないため、手間を省けるメリットがあります。
しかし、さまざまな不動産会社から同じ物件情報が公開されると、特別な事情があるのではないかと勘繰られることがあります。
これをきっかけにして買主が見つからないまま時が過ぎると、「さらし物件」として扱われてしまうかもしれません。
さらし物件とは、長期間売れず、不動産業界内では売れないと認知された物件のこと。こうなってしまうと、ますます買主が見つかりにくくなってしまいます。
また、不動産会社も手間がかからないぶん、売却活動を真剣に行ってくれない可能性がある契約だということも覚えておきましょう。
専任媒介契約
専任媒介契約は1社にしか仲介を依頼できません。
また、契約の有効期間は3ヵ月以内、媒介契約を締結してから7日以内にレインズに物件情報を登録し、2週間に1回以上の報告義務が生じる点が特徴です。
売主が自ら見つけた買主との取引は認められていますが、複数の不動産会社に仲介依頼はできません。
そのため、契約した不動産会社が買主を見つければ、確実に仲介手数料を得られます。
定期的に売却活動の報告が売主に届くので、安心して売却を任せられます。この専任媒介契約でマンションの仲介を依頼するケースが一般的です。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約と専任媒介契約の違いは、売主が見つけた買主との取引が禁止されていること、媒介契約を締結してから5日以内にレインズに物件情報を登録すること、1週間に1回以上報告義務が生じることが挙げられます。
仮に自分で買主を見つけて取引しても、不動産会社に仲介してもらったときと同様に、仲介手数料を不動産会社に支払う契約になっています。
不動産会社からすれば、売れれば必ず仲介手数料が得られるため、より力を入れて売却活動を行ってくれる期待が高まります。
報告頻度が高いため、他の媒介契約よりも不動産会社の手間は増えますが、不動産会社によってはこちらを選択して仲介業務を行なうこともあります。
不動産買取会社は一長一短
不動産仲介は買主が見つかり、売買契約が完了するまでに数ヵ月ほどかかるのが一般的です。
また、本当に売れるかどうかは、買主が見つかるまでわかりません。資金的な都合で売却を急いでいるなら、不動産買取会社を利用すると早く確実に売却代金が手に入ります。売主としては買主を探す手間が省けるうえ、すぐに現金も手に入るので、メリットが多いように見えます。
その反面、買い取り価格は相場より低く、7割程度になってしまうこともあります。急いで売却しなければならない事情があるときは別ですが、不動産会社に買い取ってもらうのは、最後の手段と考えておきましょう。
まとめ
マンションを売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的ですが、不動産会社ごとに得意な地域や店舗数など特徴が異なります。
また、残念なことですが不動産会社のなかには、売主のことを親身に考えるよりも、営業ノルマの達成や会社の利益を優先するようなところも実際に存在します。不動産会社自体はよくても担当者が頼りない・悪かった、ということもあり得ます。
不動産会社をしっかりと見極めて選び、後悔のない、納得できるマンション売却活動を行いましょう。
