マンションを相続したときの対処法や手続き

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マンションを遺して亡くなった人から、マンションを相続することになると、ときに困ったことが起こります。

たとえば、「複数人でマンションを相続すると誰が住むかで意見が合わない」「相続税を払うお金がない」などです。そんなときは、思い切って相続したマンションを売却すると解決するかもしれません。

そこで今回は、マンションを相続した場合の税金や手続きなどについて解説していきます。

マンションを相続したときの対処法

被相続人（相続できる財産を遺して亡くなった人）からマンションを相続した場合は、どんな対処法があるのでしょうか。

相続したマンションの対処法は以下の通りです。

それぞれの対処法について詳しく見ていきましょう。

所有し続ける

マンションを相続した際、相続人のなかにマイホームを持っていない人がいるなら、その人に相続したマンションにすんでもらうのは1つの選択肢です。しかし、誰も使わないのであれば、空室のマンションを所有し続けることになり、監理費や修繕積立金、固定資産税や都市計画税のコストが生まれてしまいます。

相続するマンションを利用する予定がなく、値上がりも期待できないなら、相続時に売却した方がコスト削減につながります。

遺産相続しやすいように売却して現金化する

被相続人の財産は、相続割合に応じて相続人たちが遺産を相続します。相続した財産が現金であれば、相続割合に応じて分割することは容易ですが、マンションのような不動産の場合だと、ケーキのように分けて所有することはできません。そのため、マンションそのものを相続して遺産分割するのではなく、マンションを売却して現金化してから遺産分割するのが一般的です。

相続が発生すると、いったんは相続割合に応じてマンションを相続することになりますが、相続直後は相続人同士が顔を合わせる機会があります。そのときに、マンションの売却手続きを進めることを確認したほうがよいでしょう。なぜなら、時間がたってしまうと相続人のそれぞれの事情で「マンションを売却しなくてもいいのではないか」などと、誰かが言い出しかねないからです。

時間がたてばたつほど問題の種になりやすいため、相続時に早めに現金化したほうが相続手続きはスムーズに進むでしょう。

相続税の支払い原資とするために売却して現金化する

被相続人から財産を相続すると、相続財産（遺産）にかかる基礎控除を差し引いてから相続税を算出します。相続財産の価額が基礎控除を上回ると、相続税を納めなければなりません。

相続税は現金納付が原則です。マンションのように資産価値が大きい財産を相続しても、現金・預金がないと、納付期限までに相続税を支払えないこともあります。

そんな場合は、相続税を納めることを優先するため、相続したマンションを早めに売却し、納付期限に間に合うように現金化するほかありません。

相続の手続きの流れと期限

相続時にはさまざまな手続きが発生するうえ、手続きごとに期限も決まっています。
どのような手続きをいつまでに行う必要があるのか、あらかじめ確認しておきましょう。

ここからは相続における期限と手続きについて見ていきます。

7日以内

被相続人が亡くなってから7日以内に死亡届を提出します。死亡届とは、医師に作成してもらう死亡診断書と一体になった書類です。死亡届に必要事項を記入し、火埋葬許可申請書とともに市区町村役場に提出します。

その後、市区町村から火葬許可証が付与されることで、火葬の申し込みができるようになります。

3か月以内

被相続人が死亡してから3か月以内をめどとする主な手続きは、以下のとおりです。

期限のある手続きは限定承認と相続放棄だけですが、限定承認・相続放棄を行う場合に備え、早めに行っておいたほうがよいものなども含めています。なお、限定承認・相続放棄の正確な期限は、相続を知ってから3か月です。

4か月以内

被相続人に一定の収入があれば、被相続人に代わって相続人が確定申告の手続きを行う必要があります。

これを「準確定申告」といいます。また、被相続人が多額の医療費の支出をしていた場合などは、還付金を得られることもあります。

確定申告は事業年度の翌年の2月16日から3月15日までに行いますが、準確定申告だと被相続人の死亡から4か月以内になります。確定申告とは期限が異なるので、時期を間違えないようにしましょう。

10か月以内

被相続人が亡くなってから10か月目に期限を迎える手続きは、以下のとおりです。
どれも重要な手続きなので、期限を過ぎないようにスケジュールを管理しましょう。

2015年の相続税の改正によって基礎控除が大幅に減額となるなど、課税対象となるケースが増えています。

相続税の課税対象であるにもかかわらず申告しないと、支払いを完納する日までの日数分の延滞税が発生してしまいます。相続税なんて発生しないと油断せず、相続する財産について見直しておきましょう。

その他

そのほか、期限が長めに設定されている主な手続きは以下のとおりです。これらも忘れずに手続きしておきましょう。

マンションを相続した際の注意点

被相続人が死亡しても何も手続きしなければ、相続するマンションの登記名義人は被相続人のままです。

そのままだと相続人間でトラブルの原因となったり、売却時に余計な手続きが発生することもあるので、マンションを相続することになったら以下の手続きを行いましょう。

不動産の相続登記

相続したマンションの所有権が被相続人のままでも罰則はありませんし、所有権を移す期限も決まっていません。

しかし、売却したり、ローンの担保にするには名義を自分に書き換える、すなわち「相続登記」（所有権移転登記）をする必要があります。

相続税の申告と納付

相続税が課されるのは、相続する財産の総額から公租公課、借入金、未払金などの債務、お通夜や告別式などにかかった葬式費用などを控除した額が、基礎控除を上回った場合です。

たとえば、相続財産総額から債務や葬式費用を指し引いた額が4000万円（うちマンションが3000万円）だとします。

もし妻と子ども1人を遺して夫が亡くなったら、基礎控除は4200万円（3000万円＋2人×600万円）です。

このケースであれば相続税は発生しません。

固定資産税・都市計画税の算出

固定資産税や都市計画税は、登記簿に登録されているマンションの所有者に対し、毎年1月1日に課される税金です。相続時点では、被相続人がマンションの固定資産税や都市計画税を負担していますが、それ以降は相続人が負担します。市町村で相続の発生が把握できる場合は、相続発生後に誰が固定資産税や都市計画税を払うのか、相続人に回答を求められることがあります。

固定資産税は固定資産税評価額（課税評価額）×1.4％（標準税率）、都市計画税は固定資産税評価額（課税評価額）×最高0.3％（制限税率）で計算します（税率は市町村によって異なる場合があります）。

なお、住宅用地にあるマンションや新築マンションなどは負担が軽減されています。固定資産税の軽減措置は住宅かどうかが重要なので、相続の有無に関係なく、軽減措置は継続して適用されます。

相続に関する特例を活用する

2015年の相続税の改正によって、何も対策しないままでいると相続財産の多くを相続税として徴収されてしまいます。少しでも相続税を抑えるため、以下のような各種特例を活用しましょう。

それぞれの特例について見ていきましょう。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」とは、相続したマンションを売却した際に、支払った相続税の一部を取得費として計上し、節税につなげられる特例です。

取得費として計上できる相続税の計算式は、その者の相続税額×その者の相続税の課税価格の計算の基礎とされたその譲渡した財産の価格÷（その者の相続税の課税価格＋その者の債務控除額）です。

たとえば、被相続人が3000万円で購入したマンション（相続税評価額4000万円）と現預金1000万円を、相続人である子だけが取得して、マンションを5000万円（手数料等除く）で売却したとします。計算式に出した「その者の相続税額」は省略しますが、160万円とします。この条件で上記の計算式に当てはめてみましょう。

これが、取得費の一部に充当できます。

課税対象となるマンションの譲渡所得はマンション売却価格－（取得費＋手数料）で求めます。手数料には不動産会社の仲介手数料や印紙税なども含めるのですが、計算をわかりやすくするために省略します。

この額に対して、税率である20％をかけた約374万円が譲渡所得税になります。なお、マンションの所有期間によって税率は変わり、この税率は所有期間が5年を超えたときのものです（正確には20．315％ですが切り捨てて計算しています）。

なお、相続でマンションを取得すると、所有期間は被相続人がマンションを取得した日を引き継いでカウントするため、税率は20％として計算しています。

何も特例を活用しないとどうなるでしょうか。売却額5000万円から購入費の3000万円を引いた2000万円に対して税率20％をかけた額、すなわち400万円が税額となるため、約26万円の節税につながっています。

注意点は、被相続人が亡くなってから3年10か月以内にマンションを売却するという期限がある、売却のタイミングによっては固定資産税などの税金が発生する、物件の劣化による資産価値の減少も生じること。

マンションの売却を予定しているなら、早めに売却しましょう。

居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例

被相続人のマンションに同居していたら、「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」（3000万円の特別控除の特例）を利用できる可能性があります。

3000万円の特別控除の特例とは、居住用の不動産を売却した際、譲渡所得から3000万円を控除できる特例です。

例えば、取得費や手数料を引いた譲渡所得が1000万円なら、1000万円に対して税率20％が適用されて200万円が課税されます。しかし、3000万円の特別控除の特例を活用すると、譲渡所得がなくなり、非課税になります。

この特例を活用することによって、大幅に相続税を抑えられる一方、相続人の住民票が被相続人と同じ住所地かどうかの確認が行われるなど、同居の証明ができなければ特例を利用できません。

軽減税率の特例

「軽減税率の特例」とは、売却したマンションの所有期間が10年を超えていた場合、譲渡所得の税率を引き下げられる特例です。

通常時であれば、所有期間が5年以下のマンションを売却すると、譲渡所得に対して39.63％、5年を超えるマンションを売却すると、20.315％が課税されます。

しかし、売却したマンションの所有期間が10年を超えていたなら、譲渡所得が6000万円以下の部分は10.21％、6000万円を超える部分は20.315％と、税率が軽減されます。

例えば、取得費や手数料を引いた譲渡所得が1000万円であれば、5年以下で約400万円、5年超～10年以下で約200万円、10年超で約100万円と大幅に譲渡所得税を抑えられます。

この特例も3000万円の特別控除の特例と同様、被相続人との同居が証明できないと、特例を適用できません。

取得費は把握しておこう

被相続人がマンションを取得してからかなり時間が経過していると、マンションの売買契約書を紛失し、取得費がいくらなのかわからないことがあります。取得費が不明なときは、マンションの売却代金の5％を取得費として計上します。

例として、実際のマンションの取得費が3000万円で、2000万円（手数料等を除く）で売却したケースで考えます。この場合、譲渡所得が発生していないので、本来であれば課税されません。

しかし、取得費がわからないと、2000万円の5％分である100万円が取得費に計上されます。つまり、2000万円－100万円＝1900万円に対して20.315％、約440万円が税額となってしまいます。

節税するには相続前に売買契約書がどこにあるのか、しっかり確認しておきましょう。

まとめ

相続予定のマンションに誰も住まなくても、管理費や修繕積立金、固定資産税や都市計画税は発生します。また、マンションのような現金以外のものを相続すると分割が難しく、相続税を現金で納める必要もあるため、相続税の申告納付の期限をにらんでマンション売却を検討するといいでしょう。

被相続人が亡くなると、亡くなってから10か月以内に多くの手続きが必要です。例えば、相続税を納め忘れていたら、完納まで延滞税を追加で発生してしまいます。

相続の流れや手続きをしっかりと確認しておくほか、無駄な支出を抑えるためにも、相続について理解を深めておきましょう。