マンション売却の仲介と買取の違いとは？どちらを選べばいい？
マンションを売却するとき、不動産会社に依頼して買主を探してもらう「仲介」が一般的ですが、不動産会社に直接マンションを買い取ってもらう「買取」という方法もあります。
買取は早く売却・現金化できるのが魅力ですが、その反面、売却価格が安くなりがちなので注意が必要です。
この記事では、仲介と買取の違い、買取のメリット・デメリットをはじめ、売主の状況によって仲介と買取どちらが向いているのかをケース別でご紹介。
そのほか、買取で損をしないための注意点もお伝えします。
「仲介」と「買取」の違いとは？
マンションを売却する方法には大きく分けて「仲介」と「買取」の2つがあります。
不動産会社に買主を探してもらう「仲介」
「仲介」は不動産会社に依頼して買主を探してもらい、マンションを売却する方法であり、買主は主に個人になります。
売却を依頼された不動産会社は、物件広告を出すなど販売活動を行って買主を探します。
そして買主が見つかれば、売主と買主の間に入り「仲介役」となって、条件交渉や売買契約の手続きなどを取りまとめます。
仲介の買主は「個人」とは限らない？
仲介でマンションを買うのは「個人」に限りません。一般企業などの「法人」も仲介でマンションを購入できるので、買主が「法人」となる可能性もあります。
ただ、法人の場合は主に投資や社宅利用などが目的なので、マンション1棟などある程度の規模を購入するケースが目立つのに対し、マンション1室や一戸建てを購入するのは圧倒的に個人が多いといわれています。
したがって、個人がマイホームを売却する場合、買主は主に個人となり、法人が買主になる可能性はあまり高くないといえるでしょう。
なお、買主が個人であれ法人であれ、手続きなどは変わりなく、売主にとって特に影響はありません。
不動産会社が直接物件を買い取る「買取」
不動産会社が直接マンションを買い取るのが「買取」です。したがって、買主は不動産会社になります。
不動産会社はマンションを買い取った後、リフォームなどを行ってから再販売します。
買取には「即時買取」と「買取保証」の2種類がある
買取には「即時買取」と「買取保証」の2種類があります。
それぞれどんな違いがあるのか知っておきましょう。
即時買取
不動産会社との交渉がまとまり次第、すぐに買い取ってもらえるのが「即時買取」です。
主に買取専門業者が行っているサービスで、一般的に買取といえば「即時買取」を指します。
買取保証
「買取保証」とは最初は仲介で市場に売り出し、一定期間売れなかった場合、不動産会社に買い取ってもらえる方法です。
仲介なら市場価格で売れる可能性がありますし、もし買主が見つからなかったとしても不動産会社が買い取ってくれるので、売れ残る心配がありません。
まさに、仲介と買取のいいとこどりの方法といえるでしょう。
ただし、買取保証はどの不動産会社でも行っているわけではなく、仲介と買取の両方に対応している不動産会社に限られるので注意が必要です。
仲介のメリット・デメリット
ここまで仲介と買取について簡単に説明してきましたが、では仲介と買取には具体的にどんなメリットやデメリットがあるのでしょうか。
まずは仲介のメリット・デメリットから見ていきましょう。
仲介のメリット
買取よりも高く売れる
仲介の最大のメリットは、買取よりも高く売れる可能性が高いことです。
仲介だとおおよそ相場どおりの売却価格が期待できますが、買取だと相場に比べて2～4割程度安くなってしまうのです。
なぜなら、不動産会社は買い取ったマンションを再販売して、その差額を利益としているから。
不動産会社が買い取ったマンションを再販売するとき、買取価格と同じ値段で売ることはありません。
買取価格にリフォーム代や税金、広告費などのコスト、それに利益を乗せて販売します。
とはいえ、再販売時の価格が相場より高すぎると買い手がつきませんので、不動産会社は仕入れる際にいくらで売れるのか、再販売にかかるコストなどを考えたうえでマンションを買い取ります。
つまり、買い取ったマンションを再販売して利益を出すために、不動産会社はマンションをできるだけ安く仕入れる必要があり、それゆえ買取だとどうしても相場価格よりも安くなってしまうのです。
仲介のデメリット
売却まで時間がかかる
仲介のデメリットは、いつ買主が見つかるかわからず、売却まで時間がかかる可能性があることです。
仲介の場合、販売活動を行って買主を一から探す必要があるため、売却まで短くても3ヶ月以上、長ければ1年かかっても売れないこともあります。
一方、買取の場合は不動産会社が直接マンションを買い取るので、交渉がまとまれば1ヶ月程度で売却できます。
仲介でも買取でもマンションを売りたいなら、まず自分の家の相場を知ることが重要です。
相場を知っておけば、不動産会社の査定額が適正か判断できるので、相場より安く売ったと知って後悔したり、反対に売却価格が相場より高すぎて売れないといった失敗を防げます。
相場を調べるなら「不動産一括査定サイト」が便利です。
1分程度の入力で複数の不動産会社に査定を依頼でき、自分の家の査定価格が簡単にわかります。
一括査定サイトは数多くありますが、おすすめは次の4サイト。
どれも無料で利用できるので、ぜひ試してみましょう。
不動産一括査定サイトについて、詳しく知りたい方はこちらの記事をお読みください。
買取のメリット・デメリット
次に買取のメリット・デメリットをご紹介します。
買取のメリット6つ
①短期間で売却できる
仲介の場合、人気の高い物件であればすぐに売れることもありますが、逆に人気がないと1年以上経っても売れない場合もあり、確実に売れるとは限りません。
一方、買取だと不動産会社が直接マンションを買い取ってくれるので、金額や条件などの交渉がまとまれば短期間（1ヶ月程度）での売却が可能です。
たとえば、転勤や離婚のほか、「すぐにまとまった資金が必要」などの理由で「マンションをとにかく早く売って現金化したい」という方に向いています。
②築年数が古い、事件・事故があった物件でも売りやすい
- 築年数が古い
- 殺人事件や自殺、死亡事故があった
こうした不人気物件・訳あり物件は買い手から敬遠されるため、仲介だとなかなか売れず、売却に時間がかかるのが実情。
その点、買取であれば、訳あり物件専門の買取業者もおり、独自の物件の再生ノウハウや販路を持っているので、仲介では売れにくい物件でも、買い取ってもらいやすいのです。
また、仲介だと売買交渉の段階で買主からリフォームを求められたり、その分値引きを求められることもあります。
それに対して、買取なら現状のまま引き渡せるケースが多いので、お金の面で心配がないのも大きなメリットでしょう。
③契約不適合責任が免責になる
「契約不適合責任」とは、マンションなどの不動産の売却後に契約内容になかった欠陥が見つかった場合、売主が負う責任のことです。
買主から契約不適合責任を問われると、売主は修繕費用を負担したり、場合によっては契約を解除される可能性もあります。
ただし、売主が契約不適合責任を負わなければならないのは、買主が個人の場合のみです。
買取の場合、買主が不動産会社（宅建業者）なので、契約不適合責任は免責となるため、トラブルの心配なく売却できます。
契約不適合責任について、詳しく知りたい方はこちらの記事をお読みください。
④仲介手数料がかからない
仲介の場合、マンションの売買が成立した際、売主や買主は「仲介役」である不動産会社に対して、報酬として「仲介手数料」を支払う必要があります。
それに対して、買取の場合は売主と不動産会社が直接取引するので仲介手数料は不要です。
マンションの売買価格にもよりますが、仲介手数料は意外と大きな金額になるもの。
その仲介手数料が不要なのは、買取の大きな魅力といえるでしょう。
なお、仲介手数料の上限は法律で定められており、以下の計算式※で求められます。※マンションの売買価格が400万円を超える場合
たとえば、マンションの売買価格が1000万円の場合、仲介手数料は39万6000円になります。
仲介手数料をはじめ、マンションの売却にかかる費用について、詳しく知りたい方はこちらの記事をお読みください。
⑤内覧の対応が不要
仲介の場合、購入希望者が実際に訪問してマンションを確認する「内覧」や、購入希望者からの質問に対応しなければならないことも。
買主が決まるまで何組も内覧に対応しなければならない可能性があり、その都度スケジュールを調整したり、内覧に立ち会うのは時間や手間がかかります。
その点、買取であれば、不動産会社の物件確認に一度対応すればよく、売却スケジュールも売主の都合に合わせてもらえるので、余計な手間や負担なく売却できます。
⑥近所に知られずに売却できる
仲介の場合、チラシやネットなどに物件広告を出して買主を探すため、近所や他人にマンションを売却しようとしていることがバレる可能性も。
それに対して、買取なら不動産会社と直接取引するので周囲にバレる心配がなく、売却を進められます。
何らかの事情があり、マンションの売却を近所や他人に知られたくない方にとって、買取のメリットは大きいといえます。
買取のデメリット
仲介より売却価格が安い
買取の最大のデメリットは、なんといっても仲介よりも売却価格が安くなることです。
仲介だと普通は相場価格で売却できますが、買取だと一般的に相場の2～4割ほど安くなるといわれています。
すでにお話ししたように、買取業者は買ったマンションを再販売することで利益を得ています。
買取業者はリフォームなどを行ったうえで、相場価格を踏まえてマンションを売るため、そうしたコストを差し引いた分、相場よりも買取価格が安くなってしまうのです。
「仲介」と「買取」のメリット・デメリットを比較！
仲介と買取の違い、メリット・デメリットを下の表にまとめました。
下の表を見ると一見、仲介よりも買取のほうがメリットが多いように感じますが、買取は仲介よりも売却価格が安くなるのが最大のネックです。
| 仲介 | 買取 | |
| 売却価格 | 〇 買取よりも高い（一般的に相場価格で売却できる） | ✖ 仲介よりも安くなりがち（相場価格より2～4割安い） |
| 売却期間 | ✖ 売却までに時間がかかる（3ヶ月～1年以上） | 〇 短期間（1ヶ月以内）での売却が可能 |
| 古い物件・訳あり物件 | ✖ 一般的に売れにくい | 〇 仲介で買い手がつきにくい物件でも売れる可能性が高い |
| 契約不適合責任 | ✖ 契約不適合責任を問われる可能性がある | 〇 契約不適合責任は免責 |
| 仲介手数料 | ✖ 仲介手数料がかかる | 〇 仲介手数料は不要 |
| 内覧の対応 | ✖ 内覧に対応する必要がある | 〇 内覧の対応は不要 |
| プライバシー | ✖ 近所に売却が知られる可能性がある | 〇 近所に知られずに売却できる |
仲介と買取、どっちを選べばいいの？
仲介と買取のどちらがいいのかは、マンションの状態や条件、「売却期限が決まっている」など売主のニーズによって異なります。
ここでは「仲介に向いているケース」と「買取に向いているケース」に分けて、仲介か買取か選ぶ際のチェックポイントをお伝えします。
仲介に向いているケース
- できるだけ高く売りたい（売却期間に余裕がある）
- 駅近や築年数が浅いなど条件が良い
- 住み替えを検討している
- 多額の住宅ローンが残っている
できるだけ高く売りたい（売却期間に余裕がある）
前述のとおり、仲介に比べて買取だと2～4割程度安くなってしまいます。
売却したい期限が決まっていたり、すぐに現金化したいなど特別な事情がなく、売却期間に余裕がある場合は仲介を選ぶのが得策です。
駅近や築年数が浅いなど条件が良い
「駅近」「築年数が浅い」「好立地」など条件が良いマンションなら、仲介でも買い手が早く見つかる可能性が高いと考えられます。
条件が良いマンションなら、買取ではなく仲介を選ぶのがおすすめです。
住み替えを検討している
住み替えには新居の購入費用のほかに、引っ越し代などさまざまな費用がかかります。
買取だと売却価格が安くなってしまうので、仲介を選んだほうがいいでしょう。
多額の住宅ローンが残っている
マンションが高く売れれば、当然のことながらその分住宅ローンを多く返済できるので、買取よりも高く売れる仲介のほうが望ましいでしょう。
ただし、買取であれ仲介であれ、マンションの売却代金では足りず、住宅ローンを完済できない場合、差額のお金を用意しないとマンションを売却できないので注意が必要です。
もし住宅ローンの返済も滞りがちで、マンションを売却しなければならない場合は、「任意売却」を検討するのも手です。
任意売却なら金融機関との話し合いのもと、返済方法についての協力・合意が得られれば、住宅ローンが残っていてもマンションを売却できます。
任意売却について、詳しく知りたい方はこちらの記事をお読みください。
買取に向いているケース
- 売却を急いでおり、短期間で売りたい
- 築年数が古い、旧耐震基準のマンション
- 室内の状態が悪く、リフォームが必要
- 事件・事故があったなどの「訳あり物件」
売却を急いでおり、短期間で売りたい
仲介だと買主を探す時間がどうしても必要ですし、いつ売れるかもわかりません。
物件によっては何年も買主が見つからないという可能性も十分あり得ます。
それに対して、買取なら金額や条件面で不動産と交渉がまとまれば、通常1ヶ月以内には売却が可能です。
「転勤が決まっており、すぐに売却したい」
「離婚の財産分与のために、早くマンションを処分して現金化したい」
「経済的な事情ですぐにまとまった資金が必要」など、
どうしても早く売る必要があるなら、買取を選んだほうがいいでしょう。
築年数が古い、旧耐震基準のマンション
築年数が古い、または旧耐震基準のマンションの場合は、買取のほうが向いている場合があります。
築30年以上の古いマンションは外観は大きな問題がなくても、内部の設備が老朽化している場合があります。
また、1981年以前の基準である「旧耐震基準」で建てられたマンションは耐震性に不安があることから、仲介だと買い手がつきにくい傾向があります。
仮に仲介で売れたとしても売却後に大きな欠陥が見つかった場合、契約不適合責任を問われ、多額の修繕費を負担しなければなりません。
その点、買取だと不動産会社が買主であり、契約不適合責任は免責となるため、売却後のトラブルの心配がなく安心です。
室内の状態が悪く、リフォームが必要
汚れや臭いがひどいなど室内の状態が悪く、リフォームが必要だと仲介では売れにくなってしまいます。
買主が見つかったとしても「リフォーム費用がかかるから」と値引きを持ち掛けられ、結果的に安く売らざるを得ない可能性も。
一方、買取であれば多くの場合、現状のままで物件の引き渡しが可能であり、リフォームなどは基本的に不動産会社が行うので、室内の状態が悪くても比較的買い取ってもらいやすい傾向があります。
つまり、買取なら状態の悪い物件でも売りやすいだけでなく、リフォーム費用も負担せずに済むというわけです。
仲介で売却するためにリフォームの費用や手間をかけるよりも、買取で売却したほうがトータルで考えるとお得になるケースもあります。
物件の状態が悪い場合は、買取を検討するといいでしょう。
事件・事故があったなどの「訳あり物件」
- 殺人事件や自殺、死亡事故などがあった
- マンションの周辺に悪臭や騒音を誘発する嫌悪施設（工場など）や暴力団事務所がある
このようなマンションは、住むところとして嫌悪感を抱く人が多いことから「訳あり物件」といわれています。
訳あり物件に明確な判断基準はないものの、買い手がつきにくいため、普通の不動産会社では相場よりもかなり安く買いたたかれてしまうケースや、査定や買取自体断られたりすることも多いようです。
もし訳あり物件を売るなら、訳あり物件専門の買取業者に依頼するのがおすすめです。
買取なので売却までスピーディーなのはもちろん、独自の販路や物件の再生ノウハウを持っているため、普通の買取業者よりも高値で買い取ってくれる可能性があります。
「訳あり物件の売却で悩んでいる」「訳あり物件を高く早く売りたい」方はこちら≫
買取で損をしないためのポイント3つ
「とにかく早く売却したい」「古いマンションだからどこで売っても同じ」だと思って、安易に買取で売却すると損をする可能性もあるので要注意。
買取で損をしないために注意すべきポイント3つを押さえておきましょう。
①相場を把握しておく
仲介であれ買取であれ、マンションを売却するならまず事前に相場を把握しておくことが重要です。
なぜなら、相場を知らないと買取業者が提示した査定額が妥当かどうか判断できず、安く買いたたかれてしまう可能性があるからです。
相場を知るのに最も手軽でおすすめなのは「不動産一括査定サイト」を使った方法です。
一括査定サイトなら物件情報を1度入力すれば、複数の不動産会社に査定を依頼できて便利ですし、集まった査定額を比較すればおおよその相場をつかむことができます。
数多くの一括査定サイトの中でも、以下の4サイトがおすすめ。
それぞれ異なる強みを持った4サイトを組み合わせて使えば、査定依頼は万全です。
②買取専門業者か、仲介も対応している業者か
マンションなど不動産の買取を行っている業者には、買取専門業者もいれば、仲介も買取も両方対応している業者もいます。
買取専門業者なら、物件の再生ノウハウや独自の販路を持っているので、一般の市場では不人気で売れにくいマンションでも買い取ってもらいやすいです。
一方、仲介も買取もどちらも対応している業者だと、最初は仲介で売り出し、売れなかった場合は業者が買い取ってくれる「買取保証」を利用できるというメリットがあります。
マンションの状態・条件や「売却を急いでいる」など売主自身のニーズに合った業者を選びましょう。
③1社だけの査定額で決めない！必ず複数社を比較する
不動産会社にも「大手」「地域密着型」「仲介も買取も対応している不動産会社」「買取専門業者」などタイプがあり、それぞれ得意分野が違うため、査定額も異なります。
ですから、他にもっと高く買い取ってくれる業者がいるかもしれないのに、1社の査定額をうのみにして売却するのは早計なのです。
必ず複数社に査定してもらい、各社の査定額を比較したうえで不動産会社を決めることが大切です。
まとめ
今回はマンションを売るときの仲介と買取の違いについて解説しました。
では今回の記事の内容をおさらいしましょう。
仲介と買取の違いと選び方
- 仲介（不動産会社に依頼して買主を探してもらう）
⇒売却期間に余裕があり、高く売りたい人向き
- 買取（不動産会社が直接マンションを買い取る）
⇒早く売りたい・現金化したい人、古い物件や訳あり物件向き
- 仲介か買取、どちらにしても損せずマンションを売却するなら、相場を知る&複数社を比較することが重要！
- 相場を知るなら、不動産一括査定サイトを活用するのが賢い方法
仲介と買取のどちらを選んだとしても、マンション売却で失敗しないためには相場を把握することが重要です。
相場を知らないと、不動産会社の査定額が適正なのか判断できず、安く売って損をする可能性も。
マンション売却で後悔しないためにも、まずは不動産一括査定サイトを使って査定を依頼し、自分の家の価値を知ることから始めましょう。
