マンション売却時に交わす売買契約書の中身を紹介

マンションを売買するときは、「売買契約書」を取り交わします。売買契約書は専門用語や、なじみのない表現で記載され、知識がないままだと内容を把握しづらいものです。内容を理解していないまま契約を締結してしまうと、思わぬ損害を受けてしまうかもしれません。どうせ素人だから、と買主に不利な条項がこっそりと書かれていることだってあります。

売買契約書は、一般的にどんな内容が記載されているのか、どのような点に注意すればいいのか、本記事で説明します。

売買契約書とは

売買契約書とは、売主と買主との間で交わされた約束事(契約)を記載した書面です。

身近な例でいえば、スーパーでの買い物も売買契約に該当しますが、いちいち売買契約書を交わすことはありません。なぜマンションなどの不動産売買だと売買契約を取り交わすのかというと、取引額が大きく、万が一、トラブルが起こってしまったときの責任の所在をはっきりさせておく必要があるからです。

売買契約書は、通常、買主・売主の仲介を担当する不動産会社が作ります。入力ミスだけでなく、あなたが不利になることが書かれている可能性や、本来ならば書かれているべきことが記載されていない可能性もあるため、「書面を読むのは面倒」「ちゃんとした不動産会社だから大丈夫」などと、内容を確認せずに契約を結んではいけません。売買契約書の中身を確認・理解し、不明点は不動産会社と確認・協議しましょう。

なお、売買契約書をチェックする際は、欄外にも注目しましょう。小さな字で「(業界団体)定型契約書」や「(業界団体)標準書式」などと書いてあれば、業界団体の使っている標準の契約であることがわかり、より安心できます。

売買契約書の主な内容

一般的な売買契約書に記載されている主な内容は、以下の通りです。

CHECK!
  • 売買するマンションに関する表示
  • 売買代金、手付金、支払日、支払方法
  • 所有権移転の時期
  • マンション、付帯設備の引き渡し
  • 負担の消除
  • 公租・公課の負担
  • 引き渡し前の滅失・毀損
  • 契約違反による解除
  • 反社会的勢力の排除
  • 融資(住宅ローン)利用時の特約条項
  • 特約条項
  • 瑕疵担保責任

各項目のポイントについて説明していきます。

売買するマンションに関する表示

売買するマンションの所在地や専有面積といった情報が掲載されています。これら情報は、一般的に登記簿に基づいています。

登記簿ですと、マンションの専有面積は、壁の内側の面積である「内法面積」が登記されます。しかし、マンションのパンフレットには、壁や柱の厚みの中心線を囲んだ面積の「壁芯面積」が記載されています。

内法面積と、壁や柱の一部が面積に含まれる壁芯面積は、当然ながら数値が異なります。買主の誤解を避けるため、専有面積の種類はどちらなのか確認しておきましょう。

ちなみに、専有面積を専門家に実測してもらうケースもあります。そのときは、測量するタイミングや測量の費用などを事前に交渉します。

売買代金、手付金、支払日、支払方法

この項目の金額や日付は合っているか、支払方法の詳細が間違ったまま契約してしまうことを防ぐため、契約締結前にきちんと確認しましょう。

手付金は見慣れない言葉かもしれませんね。手付金とは、契約締結時にマンションの買主が売主に支払うお金で、手付金が売買代金の一部に充当されるよう契約するのが一般的です。

手付金には、「解約手付」「証約手付」「違約手付」の3種類があり、どの性質を設定するか決められます。

解約手付とは、売買契約を締結したあとに、契約を解除できるお金です。買主は手付金を放棄、つまり手付金を売主に違約金代わりに支払うことで解約できます(手付流しと呼ばれています)。売主側は、買主から受け取った手付金に加え、同額の手付金を支払って解約します(手付倍返しと呼ばれています)。

証約手付とは、売買契約が成立したことを証明するお金です。

違約手付とは、買主・売主どちらかが契約に違反したとき、損害賠償金とする目的で定められたお金です。

手付金の性質は、一般的には解約手付が設定されます。また、手付金の性質と同様、金額についても交渉で決まります。そのため、手付金に決まった額というものは存在しませんが、契約する意思を示す意味もあるので、あまり少額なものも好ましくありません。100万円などキリのいい数字や、売買代金の10%などを設定することが多いと言われています。

所有権移転の時期

民法176条では、当事者の意思表示だけで物件の移転の効力が生じるとあります。売買契約の成立を意思表示と捉えると、もし相手が融資を受けられなくても、マンションの所有権は相手に移ってしまいます。

不動産売買契約では、このような所有権移転のトラブルを防止するため、売買契約書に所有権移転の時期を定めます。例えば、手付金を除いた残金を買主が支払った、あるいは所有権移転登記を行った、などです。

特に所有権移転登記は、第三者に対して所有権が移ったことを証明するためにも重要であるため、時期に関する記載は念入りにチェックしておきましょう。

マンション、付帯設備の引き渡し

マンションの引き渡しは、マンションの代金が支払われるときに行うのが一般的です。引き渡し時期の記載が間違っていたり勘違いしていたりすると、引っ越しなどに影響が出てしまいます。なお、このタイミングで所有権移転登記に必要な書類、鍵なども引き渡します。

また、付帯設備(建物に付属している設備)に関しては、契約時に取り交わした付帯設備表に従って記載します。

付帯設備表では、何を引き継いで何を撤去するかだけでなく、引き継ぐ場合は設備が故障していないかどうかも記載することをオススメします。

負担の消除

負担の消除(しょうじょ)とは、マンションの所有権を完全な状態で買主に引き渡せるようにすることを言います。

例えば、抵当権が設定されたままでマンションの引き渡しが行われたとしましょう。抵当権は、借り入れの返済を確実にしてもらう担保なので、売主が返済しなかった場合、せっかく買ったマンションが差し押さえられ、競売に掛けられてしまうこともあり得ます。

そんなことが起こらないよう、住宅ローンなどの抵当権が設定されているなら融資を完済するなどして、抵当権を抹消します。抵当権が設定されたままなら、引き渡しまでに抵当権が抹消できる旨を明記している必要があります。

公租・公課の負担

公租・公課の負担とは、マンションを所有していると課せられる固定資産税や都市計画税の分担をどうするか決めておくことです。固定資産税や都市計画税は、1月1日時点における所有者に対し、その年の分が一度に課税されます。例えば、売主が2月末にマンションを引き渡しても、3月~12月分のこれらの税金を売主が負担することになってしまいます。そのため、マンションを引き渡した後の分のこれら税金は、買主が負担することが合理的とされています。

また、マンションは修繕維持積立金や管理費の負担もあるため、それらも含めて、引き渡しの日を基準に、日割りで買主と売主の負担分を計算・清算するのが一般的です。

引き渡し前の滅失・毀損

引き渡し前の滅失・毀損とは、売買契約の締結後に家事や地震といった売主・買主に責任のない天災が原因で、マンションがなくなる(滅失)・壊れる(毀損)ことです。「危険負担」とも呼ばれています。

売買契約を締結してすぐにマンションが滅失すると、買主は自分が住んでいないにも関わらず、マンションを失ってしまいます。そのため、買主保護の観点から、修復可能な場合は売主が修復し、修復不可能な場合は契約を解除できるように売買契約書に記載します。

滅失・毀損が実際に起こると、損害賠償することになる可能性も考えられます。「滅失・毀損なんてそう簡単には起きないでしょ」と侮らず、記載を確認しましょう。

契約違反による解除

契約違反による解除とは、売買契約を締結したにも関わらず、買主・売主の契約違反によって売買契約を解除することになったときの取り決めです。

例えば、売主がもっと高く買い取ってくれる別の買主を見つけたときや、買主がさらに条件の良いマンションを見つけた場合、契約違反による解除が起こり得ます。契約違反による解除が起こったときは、契約を違反した側が、売買代金の20%までの範囲内で違約金を支払うのが一般的です。

なお、先に説明した解約手付は設定した期間内でのみ適用されるしくみであり、その期間外を過ぎると契約違反による解除となります。

反社会的勢力の排除

売買相手が反社会的勢力だったとき、契約を解除できます。不動産取引から反社会的勢力の排除を目的として、平成23年6月から売買契約書に盛り込まれるようになりました。

売主や買主が暴力団などの反社会的勢力でないということに加え、物件を反社会的勢力の事務所や活動の拠点にしないことなどを確約させる内容が記載されています。不動産会社によっては、売買契約書でまだ対応していないケースもあるので、欠かさずにチェックしておきましょう。

融資(住宅ローン)利用時の特約条項

買主が融資(住宅ローン)を組んでマンションを購入する際、売買契約書には借入ができることも契約内容に含まれているのが一般的です。この状態で、もし住宅ローンの審査に落ちてしまうと契約違反となり、本来なら買主は違約金を負担することになります。

これでは買主が安心して売買契約を締結できなくなるため、売買契約書には、住宅ローンの審査に通らなかったら売買契約を無条件で解約できる旨を記載します。これが、融資(住宅ローン)利用時の特約条項です。

ただし、買主が住宅ローンの審査に必要な手続きを行わないなど、買主の落ち度が原因で借入ができなかった場合は、契約違反になります。

瑕疵担保責任

瑕疵(かし)担保責任では、マンションを引き渡した後に瑕疵(欠陥)が新たに発覚した際、売主が物件の修繕や損害を賠償する義務を負います。そのなかでも一見して見えない瑕疵は隠れた瑕疵と言われ、大きく以下の4つに分類されます。

  • 物理的瑕疵
  • 法律的瑕疵
  • 心理的瑕疵
  • 環境的瑕疵

物理的瑕疵とは、建物が抱えている雨漏りやシロアリといった欠陥で、土地の土壌汚染も含まれます。

法律的瑕疵とは、抵当権のように買主の権利が法律によって阻害されている問題がある状態です。

心理的瑕疵とは、過去に自殺や殺人事件といった印象を悪くする事件などを指します。なお、取引する部屋だけでなく、他の部屋で生じた場合も含まれます。

環境的瑕疵とは、近隣の騒音・振動・異臭・日照問題などが挙げられます。

なお、先ほどお話に挙げた付帯設備表と物件状況等報告書に瑕疵を明記すること、または瑕疵担保責任を負わないという内容が記載されれば、買主も瑕疵について承知したことになのため、修繕の義務を追求されることはありません。

瑕疵担保責任では、売主が責任を負う期間も設定します。期間が長ければ売主の負担が大きく、短ければ買主の負担が大きくなるので、双方でよく話し合って期間を決めましょう。

特約条項

これまで説明した項目は、買主・売主どちらかが有利になることはありませんが、特約条項は双方で話し合って盛り込んだ約束事などが記載されます。なので、どちらかが有利・不利になる項目が記載されていることがあります。

例えば、基本的に売主は瑕疵担保責任を負うのが一般的ですが、古いマンションの場合には、何らかの瑕疵が見つかる可能性が高いため、瑕疵担保責任を負わないとする、などです。

この例で言えば、売主にとって有利であるものの、買主にとって不利になります。このような特殊な内容が多いため、何度も読み返して内容に間違いがないか確認しましょう。

まとめ

買主・売主の間で約束した内容を書面にした売買契約書は、不動産会社が作成します。売買契約書の内容に不備があっても、一度契約が交わされてしまうと、その内容で合意されたと受け取られます。売買契約の前に本記事で取り上げた項目などを中心に、中身をよく見直しましょう。

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