隠れた瑕疵って?マンションを売るときに気をつけたい瑕疵担保責任について

マンションを売却し終わった後、買主が知らなかったマンションの欠陥・不具合が見つかると、買主は納得できませんし、そのような内容で契約していないはずです。そういったときは、売主の負担で該当箇所を修繕する義務や、契約を解除する責任を負います。これを「瑕疵(かし)担保責任」と言います。

この瑕疵担保責任とは一体どんなもので、売主はどこまで責任を負う必要があるのでしょうか?この記事で詳しく説明していきます。

瑕疵担保責任は買主を守るためのルール

買主が売主からマンションを引き渡された後、内覧時などで気付かなかった瑕疵(かし)、つまり欠陥や不具合が見つかったとしましょう。

そこで買主は「こんな欠陥があるとは知らなかったから直してほしい」と売主に要望を出しても、「もうマンションは引き渡したから、瑕疵があってもそれは買主が負う責任だ。自分には関係ない」と突っぱねられてしまったら、安心してマンションを購入できません。

そういったことに対応するため、民法では買主が不利にならないように「瑕疵担保責任」というルールを設けています。

民法566条および570条

民法では、566条及び570条で瑕疵担保責任について定めています。

条文は以下の通りです。

民法570条

売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用する、ただし、強制競売の場合は、この限りではない。

民法566条

1.売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権または質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。

2.前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。

3.前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。

民法566条と570条を要約すると、売却したマンションに簡単に見つけることができない問題(隠れた瑕疵)があると、売主が責任を負うということです。

しかし、民法566条の3項に記載されている「買主が知った時から一年以内」というのは、買主が知るまで売主が責任を負い続けることになるため(時効が適用されるため最長10年)、売主からすると負担が重く感じられるかもしれません。

そこで、実際に売買契約を交わす際は、売買契約書に特約というものを設定して対策するのが一般的です。例えば、瑕疵担保責任を負う期間を限定したり、古い物件なら瑕疵担保責任を追求しないと取り決めたりする、といった具合です。詳しくは後述しますが、売主の知っている瑕疵などは、前もって書面で買主に告知することも、一般的に行われています。

もし瑕疵担保責任の期間について明記していないと、後々トラブルになることも考えられるので、契約書でルールを明記しておくことが重要です。

宅地建物取引業法40条

売主が不動産会社だと、宅地建物取引業法の40条で、瑕疵担保責任の特約の制限について定めています。条文は以下の通りです。

宅地建物取引業法40条

1.宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法(明治二十九年法律第八十九号)第570条において準用する同法第566条第3項に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上とする特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。

2.前項の規定に反する特約は、無効とする。

これは、売主が不動産会社だと、瑕疵担保責任を負う期間は最低2年以上で、2年より短いと「買主が知った時から一年以内」という民法が適用されることになります。

隠れた瑕疵について

瑕疵担保責任で言う「隠れた瑕疵」について、まずチェックしておきたい項目は、主に以下の5つです。

CHECK!
  • 土地の瑕疵
  • 給排水管の故障
  • 建物構造上主要な部位の木部の腐食
  • 雨漏り
  • 白アリの害

これらは「物理的瑕疵」と言い、物理的瑕疵以外も隠れた瑕疵はあります。

例えば、売却するマンションで過去に事件・事故・自殺などが起きていたら「心理的瑕疵」、暴力団事務所・組員の居住、近隣の騒音、振動、異臭などがあると「環境的瑕疵」、マンションに抵当権のように買主の権利が法律によって阻害されていたら「法律的瑕疵」となります。

把握済みの瑕疵は告知しよう

あらかじめ把握している瑕疵は、売買契約書内の物件状況等報告書・付帯設備表に記載します。ここに記載していれば買主も知ることになるため、瑕疵について承知したうえでマンションを買ったことになります。つまり、隠れた瑕疵とはならないことから、瑕疵担保責任には問われないのです。

また、本来であれば売買契約書や関係書類は売主・買主の間で作成するのですが、実際は仲介を担当する不動産会社が作っているケースが大半です。売買契約を締結する前に、物件状況等報告書・付帯設備表の内容に漏れがないか、必ずチェックしておきましょう。

なお、瑕疵でわからないことが出てきたら、不動産会社に早めに相談しておくことをオススメします。

建物状況調査(インスペクション)と住宅瑕疵保険

売却したマンションの不具合の責任を売主が負う瑕疵担保責任とは別に、近年の不動産取引では、専門家に瑕疵の有無などの状況を調査してもらい、安心して取引できるような制度が設けられています。ここからは、その建物状況調査(インスペクション)と、隠れた瑕疵が発覚したときに備えた住宅瑕疵保険についてお話します。

国土交通省は中古住宅市場の活性化の観点から、建物状況調査(インスペクション)や住宅瑕疵保険等を活用して、中古住宅の品質確保を図るようになりました。この流れを受けて、2018年4月1日に、宅地建物取引業法の建物状況調査(インスペクション)に関する規定が施行されました。

建物状況調査(インスペクション)とは

建物状況調査(インスペクション)とは、目視や計測、かつ非破壊による検査で瑕疵の有無などを調査することです。検査の質の確保・向上などを図る「既存住宅状況調査技術者講習」を修了した建築士などが調査します。

インスペクションで見つかった瑕疵は、隠れた瑕疵ではなくなります。これにより、売主からすれば瑕疵担保責任を負うリスクが減り、買主からするとマンションの状況がわかりやすくなるというメリットがあります。

インスペクションの業者については、マンションの売主が不動産会社と仲介の契約(媒介契約)を結ぶ際、売主が希望すれば不動産会社が斡旋する決まりになっています。また、売買契約当日に行う「重要事項説明」の際に、インスペクションの実施の有無と、実施した場合は結果の概要を不動産会社が説明することになっています。

インスペクションの実施は義務ではないですし、インスペクション費用もかかるので、実施するかどうかはよく考えて決めましょう。

なお、インスペクションの検査内容は、国土交通省が2013年に公表した「既存住宅インスペクション・ガイドライン」によって統一化が図られています。

同ガイドラインの概要は、以下の通りです。

既存住宅インスペクション・ガイドライン概要
  • インスペクションは、検査対象部位について、目視、計測を中心とした非破壊による検査を基本として、構造体力上の安全性、雨漏り・水濡れ、設備配管の日常生活上支障のある劣化等の劣化事象を把握する方法で行う。
  • 業務の受託時に契約内容等を検査の依頼人に説明し、検査結果を書面で依頼人に提出する。
  • 検査を行なう者は、住宅の建築や劣化・不具合等に関する知識、検査の実施方法や判定に関する知識と経験が求められ、住宅の建築に関する一定の資格を有していることや実務経験を有していることが一つの目安になる。
  • 公正な業務実施のために、客観性・中立性の確保(例えば、自らが売主となる住宅についてはインスペクション業務を実施しないなど)、守秘義務などを遵守する。

住宅瑕疵保険とは

インスペクションによる調査でも、必ずしもすべての瑕疵を見つけられるわけではありません。そこで登場するのが住宅瑕疵保険です。

住宅瑕疵保険に加入していると、インスペクションでは確認できなかった重大な瑕疵が発覚すると、補修費用を保険金で賄えることがあります。保険に加入するには、インスペクションを行って、保険会社の定める品質を満たしている必要がありますが、万が一の損害に備えられるなどサポートといえます。

まとめ

マンションの売買契約が成立して、引き渡した後に隠れた瑕疵が見つかった場合、売主が瑕疵担保責任を負います。瑕疵担保責任では、隠れた瑕疵に対して修繕が必要なケースもあれば、損害賠償に発展するケース、契約解除に発展するケースもあるため、事前に気づいている瑕疵があるなら、売買契約書内の物件状況等報告書・付帯設備表に明記しましょう。

近年では、中古住宅の売買を円滑にするために、建物状況調査(インスペクション)や住宅瑕疵保険が登場しています。利用するかどうか判別するためにもこれらの理解を深めましょう。

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