マンションを売ったら税金がかかる?確定申告と控除について

マンションの売却も引き渡しが終わってひと安心……とはいきません。まだ確定申告が残っています。確定申告は、マンションを売却してから期間が空きがちなので、忘れずに手続きしておきましょう。

本記事では、マンション売却後に確定申告が必要になる人や、申告方法と控除について解説します。

確定申告が必要になるケース

確定申告とは、毎年1月1日~12月31日に得た所得にかかる税金(所得税)を計算し、その税金を納める手続きのことです。企業に勤めるほとんどの人は、年末調整で所得税が確定して、納税も完了するので確定申告は不要です。

ですが、マンション売却によって「譲渡所得」が発生したら、ほとんどの場合、確定申告は必須です。譲渡所得とはその名の通り、土地・建物などの資産を譲渡して発生する所得(もうけ)のことを指します。

確定申告をしないままだと、本来の納税期日(法廷納付期限)の翌日から、完納した日までの延滞税を追加で納める必要があります。また、滞納後2か月をすぎると、延滞税の税率が上がってしまいます。さらに放置すれば差し押さえを受けますし、未納税金から逃れる方法もありません。税金はきちんと計算して、必要であれば確定申告をしておきましょう。

一方、譲渡損失が発生しても、確定申告によって税の還付を受けられることがあります。また、その後の所得税、住民税、社会保険料の支払いが少なくて済むこともあります。マンション売却によって譲渡所得、譲渡損失のいずれが起こった場合であっても、確定申告の準備はしたいものです。

確定申告の方法

確定申告の対象となる時期は、マンションを売却した年。1月1日~12月31日までのすべての所得を合計し、所得税を計算して、翌年の2月16日~3月15日の期間中に納税します。

確定申告の際に必要な書類と、譲渡所得税の計算方法について見ていきましょう。

確定申告の際に必要な書類

確定申告時に必要な書類は、税務署でもらえるものと、自分で準備するものに分けられます。

税務署で受け取る書類
  • 確定申告書B様式
  • 分離課税用の確定申告書
  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)

これらの税務署で準備する書類は、近くの税務署に直接取りに行くか、国税庁のWebサイトからダウンロードして入手しましょう。また、近年では税務署で相談すると、書類の書き方や必要な用紙を丁寧に教えてくれます。

自分で準備する書類
  • 不動産購入時の売買契約書
  • 不動産売却時の売買契約書
  • 仲介手数料、印紙税などの領収書

購入時と売却時の売買契約書が必要なのは、マンションを売却して利益が生まれるかどうかを調べるためです。また、仲介手数料や印紙税などの領収書は、利益から経費を差し引くために使います。

売却時の売買契約書は直近なので手元に残っていても、購入時の売買契約書、領収書は失くしてしまうことは考えられるので、大切に保管しておきましょう。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

譲渡所得=マンションの売却額-(取得費+譲渡費用)-控除額

譲渡所得を計算するときは、上で紹介した、自分で準備する書類がすべて必要です。

取得費は、売却するマンションの購入代金や仲介手数料、リフォーム代金などの諸経費から、建物部分の減価償却費を差し引いて計算します。ただ、長い間マンションに住んでいると、それら諸経費の領収書などをなくしていることがあります。そんなときは、「売却額の5%」を取得費として計上できます。

譲渡費用として認められるものは、仲介手数料や印紙税のほか、登録免許税、登記手数料、不動産取得税、広告費(仲介手数料に含まれていないもの)などが挙げられます。詳しくは近くの税務署に問い合わせてみましょう。

なお、控除額とは、所得税法で定められたさまざまな制度を利用して差し引かれる額です。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の計算方法は以下の通りです。

譲渡所得税=譲渡所得×譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率は、不動産を何年所有していたかによって変わります。不動産を売却した年の1月1日現在で、5年を経過しているかどうかが重要なポイントです。5年を経過していない場合は「短期譲渡所得」、超えている場合は「長期譲渡所得」として扱われます。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率は、以下の通りです。

短期譲渡所得 所得税30.63%(復興特別所得税も含む)+住民税9%=39.63%
長期譲渡所得 所得税15.315%(復興特別所得税も含む)+住民税5%=20.315%

例えば、2013年11月1日に購入して2018年11月1日に売却すると、5年を経過しているように見えますが、上記のカウント方法にならうと2019年1月1日になるまで長期譲渡所得として扱われません。

この計算によって求められた譲渡所得税を納めることになります。

知って得する不動産売却の特別控除

譲渡所得税で受けられる主な控除は、以下の通りです。

  • 居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例
  • 軽減税率の特例
  • 特定の居住用財産の買換えの特例

それぞれの特例を適用するには、条件があります。

居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例

「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」(3000万円の特別控除の特例)は、条件に該当していると譲渡所得から最高3000万円が控除されます。

例として、売却額5000万円、購入額4000万円、諸経費500万円の条件で計算すると以下のようになります。

5000万円-(4000万円+500万円)=売却益500万円

500万円-特別控除3000万円<0円 ※譲渡所得がゼロになる

もし控除が受けられないと売却益500万円に対して譲渡所得税が発生しますが、3000万円の特別控除を受けられることで、譲渡所得は0円となります。

3000万円以上の売却益が発生しないと課税されないため、恩恵の大きい控除と言えます。

3000万円の特別控除の特例が受けられる主な条件は、以下の通りです。

CHECK!
  • 居住用の不動産であること
  • 売却した年の前年や前々年に特例を受けていないこと
  • 親子や夫婦間の不動産売買でないこと

つまり、短期間の転売目的ではなく、自分が住むために購入したマンションで、身内を除いた第三者に売却するならほぼ適用される、ということです。

なお、3000万円の特別控除の特例を受けるには、先に述べた書類のほかに、確定申告を行う際に必要な譲渡所得の内訳書、除票住民票の写し、もしくは住民票の写しが必要になります。

軽減税率の特例

「軽減税率の特例」とは、10年以上所有していた不動産を売却すると受けられる控除の特例です。こちらの場合も、3000万円の特別控除の特例と同じく、売却した年の前年や前々年に特例を受けていないことや、親子や夫婦間の不動産売買でないことが、適用の主な条件になっています。

軽減税率が適用されると、譲渡所得税は以下の通りになります。

6000万円までの部分

所得税10.21%(復興特別所得税も含む)+住民税4%=14.21%

6000万円を超える部分

所得税15.315%(復興特別所得税も含む)+住民税5%=20.315%

売却額1億円、購入額5000万円、諸経費500万円の条件で計算すると以下のようになります。なお、軽減税率の特例は、3000万円の特別控除と併用できます(実際には、その他の控除が適用になる場合もあるので、あくまで一例です)。

1億円-(5000万円+500万円)=4500万円

4500万円-3000万円=1500万円

1500万円×14.21%=213万1500円

軽減税率の特例を受ける場合は、3000万円の特別控除を受ける場合に必要な書類に加え、登記事項証明書が必要になります。

特定の居住用財産の買換えの特例

「特定の居住用財産の買換えの特例」(買い換えの特例)は、所有していた不動産を売却し、新たに居住用の不動産を購入する際、売却したマンションの譲渡価格よりも買い換える新居の購入価格が高いと適用されます。

買い換えの特例を受けられるほかの主な条件は、以下の通りです。

CHECK!
  • 所有期間は10年超、居住期間は10年以上であること
  • 購入した建物の床面積が50平方メートル以上、土地は500平方メートル以下であること
  • 譲渡価額が1億円以下であること

この特例が適用されれば、住み替えで自宅を売却したとき、仮に売却益が生じたとしても税金がかからないという、非常にお得な制度なのです。

1000万円で購入した古い不動産Aを5000万円で売却し、新しい不動産Bを6000万円で購入して住み替えたとします。通常であれば、古い不動産Aを売却した時点で4000万円の売却益が発生して、これに対して課税されます。しかし、買い替えの特例を使うと1円の所得税も発生しないことになるのです。

マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

所有期間が5年を超える居住用住宅を売却したときに売却損が発生すると、譲渡所得税はもちろんかかりませんが、譲渡損失額とその年のほかの所得を損益通算(給与所得などの他の所得と譲渡損失を相殺すること)できます。損益通算によって、所得税や住民税を減らせることになります。売却した年で譲渡損失を相殺しきれないときは、その翌年から最長3年間、各年分の所得から繰り越して控除できます。

まとめ

マンション売却後は、ぜひ確定申告をする準備をしましょう。マンション売却によって利益が生まれたら確定申告はまず必須ですし、しておかないと延滞税がかかってしまいます。一方、損失があるのに確定申告をしていないと、繰越控除が受けられません。

マンションを売って損したけど確定申告は面倒だからやりたくない、と思っていたら控除を受けられるメリットを捨ててしまうことになりかねません。マンションを売ったら、ぜひ確定申告の準備も進めることをオススメします。

PR情報

不動産一括査定サービスのご紹介

マンション売却において、不動産会社選びではとくに慎重になるべきです。不動産会社によって特徴や売却額などが異なり、「どの会社も大差ないだろう」と油断すると、相性の悪い不動産会社に当たってしまう可能性もあるからです。自分の手で、自分に合う不動産会社を見つけ出すことが、マンション売却のカギと言えます。

とはいえ、不動産会社を手当たり次第探すのは非効率。少しでも手間を省くため、「不動産一括査定サービス」の利用してみてはいかがでしょうか。マンション情報を入力するだけで複数社へまとめて査定依頼できるうえ、利用料もかかりません。返ってきた査定結果や提案内容を見比べて、効率よく不動産会社を選べるのです。

数ある不動産一括査定サービスのなかでも、都市部に強い「すまいValue」と、地方もカバーする「イエウール」はオススメ。マンションの住所によってサービスを使い分けるのも、どちらも併用する使い方もアリです 。どう使うにせよ、マンション売却活動の一助になってくれるサービスです。

すまいValue
すまいValue

大手不動産6社(三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブル、野村の仲介+、三菱地所ハウスネット、小田急不動産)に一括で査定依頼できる唯一のサイトです。

  • 圧倒的な販売実績
  • 広域エリアをカバー
  • 広告・販促に強い
大手6社に一括査定できるのはココだけ!
すまいValueで無料の一括査定をしてみる すまいValueで無料の一括査定をしてみる
イエウール
イエウール

全国1900社以上と提携する国内最大級の不動産一括査定サイト。 大手から地元に強い中小不動産会社まで幅広くカバーしています。

  • 提携不動産会社数No.1
  • エリアカバー率No.1!地方の物件にも強い
  • 月間査定依頼社数No.1
国内最大級!全国1900社以上と提携
イエウールで無料の一括査定をしてみる イエウールで無料の一括査定をしてみる

関連記事