民法改正で何が変わった？マンション売却における契約不適合責任の影響

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2020年（令和2年）4月、改正民法が施行されました。民法は1898年の施行以来、ほとんど内容が変わっていないため、約120年間ぶりの改正となります。

民法とは私たちの生活を支える基本的なルール。そのルールが大きく変わることになるため、私たちにも影響が及びます。

今回の改正内容には「契約」が含まれています。人生の三大費用の1つ「住宅購入」も「契約」の一種なので、民法改正による影響を受けます。ですから、マンションなどの不動産を売ろうと考えている売主にとって、今回の改正は見過ごせない大問題なのです。

では民法改正で何が変わり、どんなことに気をつける必要があるのでしょうか。中古マンションの購入・売却を例に挙げながら、民法改正について説明します。

売主の責任の範囲が変わった

もし買ったマンションが欠陥住宅だとわかったら、購入者はがくぜんとするかもしれません。売主に「責任を取れ！」「代金を返せ！」と言いたくなるでしょう。今回の民法改正によって、不動産売買で大きく変わる部分はこの住宅の欠陥の扱いです。

具体的には「売主が責任を負わなければいけない欠陥とは何か」「もし欠陥があったら売主はどう責任を取るのか」といった部分が変わっています。

民法改正前は欠陥が隠れているかどうかが重要

民法改正前に定められていた売主が負うべき責任を「瑕疵（かし）担保責任」といいます。「瑕疵」とは欠陥のことです。ただし、瑕疵担保責任で負う瑕疵は「隠れた瑕疵」に限られていました。

たとえば、壁や柱にできた傷やヘコミは、売主が責任を負う必要はありません。そういった目立つ瑕疵であれば、買主はマンション購入前に見て確認できますし、その瑕疵に納得したうえで売買契約したはず、と考えられるからです。

一方、給排水管の損傷は売主が責任を負う可能性があります。給排水管の損傷はマンションを見ただけでは分からないケースが多いため、買主は「給排水管に関して問題がない」という前提で売買契約を結びます。この場合、給排水管の損傷は「購入前に見つけられなかった隠れた瑕疵」にあたるため、瑕疵担保責任の対象になりえます。

ただ、瑕疵担保責任はその欠陥が「隠れているか」「隠れていないか」の判断が難しいのが問題でした。そのため、売主は「あなたはこの欠陥があると知っていてマンションを買ったはずだ」と言い、買主は「買う時にはこの欠陥があるなんて知らなかった」と主張し、裁判で争うケースも珍しくなかったのです。

民法改正後は欠陥が契約に記載されているかどうかが重要

瑕疵が隠れているかどうかの判断が難しいという問題や、「瑕疵」というなじみのない言葉を使うのをやめようという意見から、瑕疵担保責任は民法改正によってなくなりました。

そして、民法改正で新たに誕生したのが「契約不適合責任」です。契約不適合責任は「目的物の種類、品質及び数量が契約の内容に適合しない場合」について売主が責任を負うという制度です。

契約不適合責任では欠陥が「隠れているか」「隠れていないか」ではなく、「契約に適合しているかどうか」が判断基準になります。つまり、「欠陥のないマンションを売る」という契約をすれば、「欠陥がないこと」について売主は責任を負うことになったのです。

壁や柱にできた傷やヘコミに関して、民法改正前だと売主の責任は追及されませんでしたが、改正後は契約の内容によっては追及される可能性があり、売主の責任の範囲は広がったといえそうです。

また、「契約に適合しているかどうか」という判断基準が、従来のように「欠陥が隠れているかどうか」に比べて明確でわかりやすくなったものポイントです。

これによって、今までなら「この欠陥は隠れていると主張できるか微妙だから、請求しないでおこう」と思っていた人も、「契約書には明らかにこの欠陥のことは書かれていないから請求できそうだ」と考えるようになるかもしれません。

この観点からみれば、「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」への変更は、マンションの買主に有利に、売主には不利に働く可能性もあるといえるでしょう。

買主が請求できる権利が変わった

民法改正によって変わったのは、売主の責任の範囲だけではありません。買主が請求できる権利も変わりました。

民法改正前は「損害賠償」と「解除」が請求できた

民法改正前の瑕疵担保責任で買主が請求できたのは「損害賠償」と「解除」のみでした。

損害賠償とは、他人に損害を与えた者がその損害に対して補償することです。たとえば、購入したマンションの給排水管が損傷していれば、買主はその修理費用を売主に請求できます。

また、買主が契約の目的を達成できない場合は契約の解除も可能です。たとえば、見つかった欠陥を直すことが技術的に困難で、生活できないときはマンションの売買契約自体を解除できます。

民法改正後は「追完請求」「代金減額請求」も請求可能に

民法改正後の契約不適合責任では、損害賠償・解除に加えて「追完請求」と「代金減額請求」が請求できるようになりました。

「追完請求」とは「〇〇を直してください」と売主に請求する権利です。たとえば「給排水管が壊れているのを見つけたから、直してください」と請求することもできます。

「代金減額請求」とはその名のとおり、代金を減額してもらう権利です。売主に「給排水管を直してください」と伝えたのに対応してもらえない場合、代金減額請求ができます。なお、減額する金額は基本的に修理代と同等です。

たとえば、損害賠償が認められなくても、代わりに追完請求や代金減額請求が認められることがあり得ます。このように、買主の権利が増えるということは、売主の負担の増加につながるともいえるでしょう。

権利を行使できる期間が変わった

買主が欠陥を見つけても、いつでも売主に責任を追及できるわけではありません。もしマンションを引き渡してから30年もたった後に「責任をとれ！」と言われても売主は困ってしまいます。
そのため、買主が損害賠償請求等の権利を行使できる期間は限られています。今回の民法改正ではこの期間も変更されました。

改正前は、買主が欠陥を見つけてから1年以内に権利を行使しなければ認められず、また権利を行使できる期間はマンションの引き渡しから10年以内という時効が定められていました。

改正後は、買主が欠陥に気づいてから（不適合を知ったときから）1年以内にその旨を通知する必要はありますが、権利の行使は不適合を知ったときから5年以内に行えばいいことになりました。

なお、買主の権利が消滅するのは、マンションの引き渡しから10年であり、この時効期間は民法改正後も変わりません。

今回の民法改正は消費者を保護する側面があります。中古マンションの購入を検討している人にとっては、民法によって守られる部分が増え、安心して買えるようになります。その一方で中古マンションの売主からすれば、より慎重に売却を進めなければいけないため、負担は増えるともいえるでしょう。

売買契約書の記載内容がより重視されるように

これまで説明したとおり、改正民法で契約不適合責任が定められたことによって、「契約の内容に適合しない場合」には、売主がその責任を負わなければなりません。そのため、契約書の記載内容は今まで以上に重要になります。

売買契約書に書かれた内容が曖昧だとその部分を指摘され、裁判で論点になる可能性があります。売主の防衛手段としては、契約内容をより具体的に、より明確にしておくことが重要です。ただ、そうすると契約書に記載する内容が増え、確認にも時間がかかることが懸念されます。

そこで、契約内容に「特約」を入れるのも一つの方法です。特約とは当事者の事情に合わせて、民法の条文や標準的な売買契約書とは違う取り扱いをすることをいいます。

たとえば、「水道管については、マンション引き渡し後に水道管の損傷があっても、買主の責任と費用で補修し、売主に対して費用の請求等は求めない」といった特約を契約書内に盛り込むことになります。

このような「欠陥があっても責任を追求しない」という特約は、買主が容認していれば有効のようです。どういった特約が有効なのかは、まだ裁判による判例がないため不確定な部分はありますが、特約をしっかりと契約書に記載することは、今後ますます重要になると考えられます。

売主が気をつけること

マンションを売るとき、一般的には仲介を依頼した不動産会社に売買契約書を作成してもらいます。
売主は漏れなどのミスがないか確認するため、細かい字で何枚も書かれたそれらの売買契約書を読むことになります。もちろん、民法改正前でも売買契約書にしっかりと目を通す必要がありますが、民法改正後はこれまで以上に気をつけなければなりません。

売買契約書を熟読する

売買契約書において「売主の責任に該当する部分」と「そうでない部分」は明確にしておく必要があります。水道管、下水道管、ガス管、基礎など、今まで隠れた瑕疵としていた部分はどう取り扱うのかなど、理解しておきましょう。

気になることがあれば相談する

もし契約書を読んで疑問があれば、不動産会社に遠慮なく相談すべきです。曖昧な点があると、あとで買主から指摘されるでしょう。また、あらかじめ不安なことがあれば、事前に相談して契約書に盛り込んでもらいましょう。

自分が不安だと思っている点についても、きちんと対応してくれる不動産会社を探すことも重要です。「高く売ります」「すぐに売れます」といった甘い言葉に惑わされず、契約不適合責任をしっかり理解し、信頼できる業者を探しましょう。

インスペクションで対策も可能

売主側でできる対策として、専門家による住宅診断「インスペクション」を利用するという手もあります。売却前に専門家の診断を受けることで安心してマンションを売却できるほか、もし欠陥や不具合が見つかれば特約に記載する対策が取れます。さらに、インスペクション済み物件として、買主にアピールできるというメリットもあります。

買主に「契約内容に書かれていない欠陥があった」と主張されても、極端な話、インスペクションのせいにもできることもあるでしょうし、「インスペクション時では欠陥が見つからなかったから、その欠陥は売却後にできたものだ」と反論もできます。そこまで話が発展しなくてもインスペクションがあれば、瑕疵担保保険で不具合を解消できる可能性もあります。

2016年（平成28年）の宅建業法の改正により、仲介業者は売主にインスペクションについて説明することが義務化されたこともあり、インスペクションはこれから浸透していくことが期待されます。

ただ、インスペクションを採用するうえで懸念点もあります。それは実施には費用がかかり、もし不具合や欠陥が見つかったら、その分だけ売却価格を低く設定しないと売れづらくなることです。一方で、インスペクションによって第三者の目を通した物件の状態がより明確になり、取引の透明性もこれまで以上に確保されるため、買主も安心して取引ができるようになるとみられています。

まとめ

今回の民法改正により、瑕疵担保責任にかわって「契約不適合責任」が生まれました。この改正により、売主としては説明の手間や契約書作成の負担が増えましたが、中古マンションが売りにくくなるわけではありません。

買主が安心して中古マンションを購入できる環境が整うともいえるため、中古マンションがより売れやすくなることが期待されます。

マンションの売却後に欠陥や不具合でトラブルにならないために、契約不適合責任など民法改正による変更点をきちんと理解した不動産会社を見つけるだけでなく、売主自身も正しい知識を身につけておくべきでしょう。