マンションを売るときにかかる費用まとめ

マンションを売るときは、不動産会社の仲介手数料をはじめ、さまざまな費用が発生します。売却するお金が足りない、売却しても思ったよりお金が残っていないなど、資金が足りずに困ってしまわないよう、どんなときにどのくらい費用がかかるのかを知っておきましょう。

この記事では、マンションを売るときにかかる費用を具体的に紹介していきます。

マンションを売却する前にかかる費用

マンションを売却する流れに沿って、発生する費用について見ていきましょう。

リフォーム費用

売却するマンションをリフォームすべきかどうかは、判断しづらい問題です。本格的な改修は不要だったとしても、マンションの購入希望者が住まいの様子を見学に来たときに設備が壊れていたりしたら、イメージが悪くなってしまいます。マンションを購入してもらう可能性を高めるには、不具合の修理が必要なこともあるのです。

リフォーム費用がいくらかかるのかは、あなたのマンションの状態や、依頼するリフォーム業者などで変わってきます。修理すると、売却前から費用がかさんでしまうので、修理は最低限にとどめて費用を抑えたいところです。マンションの状態によっては修理せず、その分費用を下げたほうがいい場合もあるので、不動産会社とよく相談して決めましょう。

ハウスクリーニング費用

汚れが目立つ箇所があるけど自分では落とせなかった、クリーニングする時間が取れない、といったときは、ハウスクリーニングの業者に頼ることもあるでしょう。

ハウスクリーニングの費用は依頼する業者によって異なるのはもちろん、地域、クリーニング箇所や広さなどで変わってきます。

例えば、東京でハウスクリーニングをダスキンに依頼すると、標準料金はフローリングが6帖だと9898円(税込、以下同)から、10帖だと1万6399円以上。

間口3m未満のキッチン1箇所は1万8360円で、幅95cm未満のレンジフード(またはフード付き換気扇)1台で1万9440円となっています。

(参照:株式会社ダスキン「ハウスクリーニング」https://www.duskin.jp/servicemaster/

なお、ほかにも、間取りや、居住中なのか空室なのかで料金が変わってくるケースもあります。クリーニングで家はきれいになりますが、クリーニングで取れない汚れや破損は、壁紙を張り替えたり修理したりするしかありません。また、床の傷などを元どおりに直すには、特殊な修理が必要になり、1か所あたり数万円が必要になることもあります。

さらに、居住中のマンションを売却するには、家財の整頓や不要品の処分も行い、内覧時に好印象を与える努力も必要です。

売買契約時にかかる費用

マンションを売却する相手が決まれば、相手と売買契約を締結し、それに伴って費用が発生します。

仲介手数料

マンション売却の仲介を不動産会社に依頼している場合、売買契約が成立した時点で不動産会社に「仲介手数料」を支払います。

仲介手数料は法によって上限が定められ、不動産会社はそれを超えた請求はできません。一般的には、売却契約が成立したときに仲介手数料の半分、物件の引き渡し時に残りを支払います。売買金額が小さいときなどは、物件の引き渡し時に一括で精算することもあります。なお、売買契約が成立しなかったときは、基本的に仲介手数料はかかりません。

400万円を超える物件の場合、仲介手数料の上限は、次の計算方法で求められます。

仲介手数料=売買価格×3%+6万円+消費税

例えば、マンションの売却価格が3000万円だった場合、仲介手数料の上限は以下の通り。

3000万円×3%+6万円+消費税(8%)=103万6800円

つまり、仲介手数料が上限だった場合、売買契約成立時に103万6000円の半金51万8400円を支払い、物件の引き渡し時に残りを払うことになります。

一括繰上げ返済手数料(全額繰上完済手数料)

住宅ローンが残っている場合、残債を清算しなければいけません。精算時に必要なのが、「一括繰上げ返済手数料」です。

例えば、みずほ銀行で一括繰上げ返済すると、3万2400円の手数料がかかります。その他にも、条件変更手数料1万800円と印紙代などの費用が別途発生します。

(参照:みずほ銀行「みずほ住宅ローン商品概要」https://www.mizuhobank.co.jp/retail/products/loan/housing/new_branch/summary.html

一括繰上げ返済手数料は、金融機関やローンの種類によって異なります。住宅ローンを契約している金融機関に相談し、手数料などを確認しておきましょう。

抵当権抹消登記費用

住宅ローンを組んで購入したマンションには、「抵当権」というものが設定されています。マンションを売り出す前に抵当権を解除(抹消)しておく、もしくはマンションを引き渡すまでに抵当権を解除する契約をしないと、マンションが売れません。マンションを売るなら、事前に抵当権を解除する手続きについて確認しましょう。

抵当権の抹消登記に必要な費用は、司法書士に払う報酬と登録免許税、そして登記事項証明書です。

司法書士への報酬額は依頼先によって異なりますが、1万円~2万円程度を見込んでおくとよいでしょう。自分でも抵当権抹消登記の手続きは可能ですが、時間と手間がかかるため、司法書士へ依頼するケースが一般的です。また、手続きが確実に行えるよう、金融機関の指定する司法書士に依頼することもあります。

登録免許税は土地と建物にかかるため、マンション一戸あたり1000円×2=2000円がかかります。

不動産の所有者を証明するのに必要な登記事項証明書は、マンション一戸につき600円(オンラインでの請求なら500円)かかります。

住所変更登記、所有権移転登記の費用

マンションを売却することで、登記簿謄本の住所と住民票の住所が異なる場合、住所変更登記が必要です。また、マンションの所有権が売主から買主に移るので、所有権移転登記も行います。どちらの手続きも自分で行えますが、一般的には司法書士に依頼します。

それぞれの手続きで、登録免許税はマンション一戸当たり1000円かかり、登記事項証明書は600円かかります。また、司法書士へ支払う報酬は先ほどと同じ1万円~2万円程度を見積もっておきましょう。

印紙代

売買契約締結には売買契約書を使いますが、その売買契約書には印紙税がかかります。印紙税は、マンションの売却金額によって変動します。例えばマンションの売却金額が3000万円の場合は、「1000万円を超え、5000万円以下のもの」に該当するので1万円かかります(以下の表を参照)。

本来であれば2万円かかるのですが、2020年3月31日までに作成される不動産の売買契約書で、記載額(マンション売却額)が10万円を超えていれば税率が軽減されるのです。

契約金額

本則税率

軽減税率

10万円を超え50万円以下のもの

400円

200円

50万円を超え100万円以下のもの

1000円

500円

100万円を超え500万円以下のもの

2000円

1000円

500万円を超え1000万円以下のもの

1万円

5000円

1000万円を超え5000万円以下のもの

2万円

1万円

5000万円を超え1億円以下のもの

6万円

3万円

そのほかの費用

売却するマンションから、新居へ引っ越す費用が必要です。引っ越し費用は、荷物の量・引越し先の住所によって異なります。また、すぐ新居で生活できない場合は、仮住まいの宿泊代、賃貸代金も必要です。

マンション売却後にかかる費用

マンションを売却したときに得られる利益に対して支払う税金を、「譲渡所得税」といいます。マンションを売却し、3000万円以上の利益が出ないなら、特例によって控除対象となることが多くあります。

譲渡所得は以下のように計算します。

マンションの売却額-(取得費+譲渡費用)-控除額

「取得費」とは、不動産を購入するときにかかった費用です。取得費に含まれるものとしては、売却したマンションの購入代金、建築代金などが該当します。

「譲渡費用」とは、不動産を売却するときにかかった費用です。仲介手数料、印紙税で売主が負担したものなどが対象となります。

マンション売却時に戻ってくる費用

マンションを売却すると、返金を受けられることもあります。

住宅ローン保証料の返金

住宅ローンの契約時に保証料を一括前払いしているなら、一括繰上げ返済時に保証料が戻ることがあります。

例えば、りそな銀行で2500万円を35年の住宅ローン保証を組んでいて、15年経過時に完済した場合、10万2000円が返金対象となります。

ここから、保証会社手数料と振込手数料が差し引かれます。借入金や住宅ローンの期間、金融機関によって返金額は異なるので、事前に金融機関に確認しておきましょう。

(参照:りそな銀行「戻し保証料」https://www.saitamaresona.co.jp/kojin/jutaku/fee/detail5.html

火災保険料・地震保険料の返金費用

火災保険も、住宅ローンを契約時に一括払いしている場合、住宅ローン完済時に残りの年数に応じた火災保険料が戻ります。

火災保険の解約返戻金の計算方法は、長期一括保険料×返戻率(未経過料率)です。

例えば、損保ジャパン日本興亜であれば、7年契約の火災保険商品を一括払いで10万円払っていて、1年で解約したときの未経過料率は83%です。

つまり、10万円×0.83=8万3000円が戻ってきます。

この未経過料率は、保険会社によって異なります。具体的な金額は、火災保険を契約している保険会社に問い合わせましょう。

(参照:損保ジャパン日本興亜「火災保険・地震保険 未経過料率表」https://www.sjnk.co.jp/~/media/SJNK/files/info/kasai/sj/kasai2_sj.pdf

固定資産税・都市計画税の精算

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日に現在の所有者に課される税金です。固定資産税・都市計画税は、「所有権移転日」をもとに「日割り計算」します。

例えば、固定資産税が10万円で、4月1日が「所有権移転日」とします。この場合は91日分負担することになるので、10万円×91/365=約2万4900円となります。

固定資産税・都市計画税の清算は、固定資産税の起算日によって、大きく負担が変わってくるので、しっかりと買主と話し合っていく必要があるでしょう。なお、地方によってこの計算の方法が異なる場合もあります。

まとめ

実際にマンションを売却すると、想像以上に費用がかかることがわかります。マンションを売却する場合、リフォーム・ハウスクリーニングといった費用のほかに、仲介手数料・印紙税・抵当権抹消登記・住所変更登記・所有権移転登記などの登記費用・譲渡所得税など多くの費用が必要です。

一方、住宅ローン保証料・火災保険料・地震保険料・固定資産税・都市計画税などが返金される場合もあります。マンションの売却価格ばかりを考えるのではなく、どれだけ費用が必要になるのか、事前に確認しておきましょう。

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