マンション売却時に支払う仲介手数料のしくみ

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賃貸住宅に住むときやマンションを売買するときは、担当の不動産会社に仲介手数料を支払います。

仲介というからには、二者の間を取り持ってくれるのだろうと予想はつきますが、不動産会社は具体的にどんな業務を担うのでしょうか。

また、仲介手数料の値付けに決まりはあるのでしょうか。本記事では、こうした仲介手数料にまつわる疑問について、解説していきます。

仲介手数料とは

仲介手数料と一口に言っても、どんな仲介を行ったかによって、その内容は異なります。

たとえば、売買契約を仲介した場合と賃貸契約を仲介した場合では仲介内容が異なり、仲介手数料の計算方法や費用も大きく変わります。

では、具体的に仲介手数料とはどんなものなのでしょうか？
そもそも仲介とはなんなのかを踏まえながら、見ていきましょう。

仲介とは

仲介とは売買契約においては売主と買主、賃貸契約においては貸主と借主の取引をスムーズに行えるように、不動産会社が双方の間に入って契約を手伝うことです。

売主や貸主の仲介では、以下のような業務を行います。

買主や借主の仲介では、以下のような業務を行います。

基本的に広告費用も仲介手数料でまかなう

不動産会社が買主や売主、貸主や借主の仲介を行うことによって得られる仲介手数料には、上記のような業務で発生する諸経費がすでに含まれていると考えます。

そのため、売買契約や賃貸契約を速やかに締結するために広告する費用も、仲介手数料に含む法律になっています。

しかし、依頼者が広告活動に積極的で「新聞の全面広告で載せてほしい」などと希望した場合は、事情が異なります。

通常の広告の範囲を逸脱するケースなので、仲介手数料に加え、広告費を追加徴収しても問題ないと考えられています。

仲介手数料は不動産会社の重要な収入源

不動産会社の収入源は仲介手数料だけでなく、賃貸物件や駐車場の管理などで得られる管理委託費などがあります。

管理委託費は管理をしている間は安定して収入を得られるものの、賃貸物件や駐車場で得られる額と比べると微々たるものです。

賃貸契約の仲介手数料はというと、月々の家賃を基準にして仲介手数料が決まるので、管理委託費と同じく少額です。

しかし、売買契約の場合は売買額が基準になって仲介手数料が決まり、1回の取引で数百万円の手数料が得られることもあります。不動産会社にとっては、重要な収入源と言えるでしょう。

仲介手数料は上限が決まっている

不動産会社にとって不動産売買の仲介手数料が重要な収入源であるのはわかりましたが、不動産会社が自由に仲介手数料を設定してもいいのでしょうか？

不動産会社が自由に仲介手数料を設定できると、売主や買主、貸主や借主にとって負担が重くなり、取引しづらくなってしまいます。

そのため、売主や買主、貸主や借主が不利にならないように、仲介手数料には上限が設定されています（下限はありません）。売買契約と賃貸契約の仲介手数料の上限について、それぞれ詳しく見ていきましょう。

売買契約における仲介手数料の上限

売買契約と賃貸契約の仲介で得られる仲介手数料はともに、売買契約・賃貸契約する物件の額や家賃をベースに金額が異なります。

売買契約における仲介手数料の上限を求める計算方法は、以下のとおりです。

仲介手数料は消費税が課税されるため、上記に消費税を加えたものが仲介手数料の上限となります。

不動産の売買金額は400万円を超えることが多いため、マンションの売買価格が400万円を超えるなら「売買価格の3％＋6万円＋消費税」という略式でも同じ額を導けます。

たとえば、4000万円のマンションの売買を仲介したとすると、仲介料の上限は以下のように計算できます（消費税は8％で計算）。

この仲介手数料はあくまで上限なので、上限を超えなければ不動産会社は自由に設定できます。

そのため、不動産会社によっては端数を切り捨てるなどして、仲介手数料を調整してくれるところもあります。

賃貸契約における仲介手数料の上限

一般的な居住用の賃貸契約を仲介して得られる仲介手数料の上限は「家賃の0.5か月分＋消費税」で求められます。

賃貸契約の場合は売買契約より計算が簡単で、家賃の半月分が仲介手数料として徴収されます。

たとえば、家賃5万円のマンションの賃貸を仲介したとすると、以下のように計算します。

この計算で求めた仲介手数料も上限額であるため、仲介手数料を引き下げて契約してもらおうと考える不動産会社もいます。

取引方法によって得られる仲介手数料は異なる

売買契約と賃貸契約の仲介手数料の上限が定められてはいますが、取引方法によって上限を超えた仲介手数料を得ることも可能です。

仲介には、売主と買主、貸主と借主に1社ずつというように、売買契約・賃貸契約に2社の不動産会社が関わる「片手取引」という仲介方法があります。

また、売主と買主、貸主と借主で仲介する会社が同一の「両手取引」という仲介方法もあります。

片手取引だと、売買契約・賃貸契約でそれぞれ定められている範囲内の仲介手数料を、売主または買主の一方からしか受け取れません。

しかし、両手取引なら売主と買主、貸主と借主の双方から仲介手数料を受け取れるので、単純に考えると1つの物件で得られる仲介手数料が2倍になるのです。

また、両手取引は双方の同意があれば、上限の2倍を超えない範囲の仲介手数料を片方から受け取ることもできます。

たとえば、4000万円の物件の売買契約を仲介した場合の仲介手数料の上限は136万800円でしたが、両手取引の場合には2倍の272万1600円です。

同意があれば、買主は手数料なしの代わりに売主が272万1600円を払うことも可能になります。

仲介手数料が無料のからくり

仲介手数料は、不動産会社にとって重要な収入の一つといいましたが、仲介手数料を割り引いたり無料にしたりしている不動産会社もあります。

そんなことをすると、不動産会社にとって重要な収入を減らしてしまうことになりかねませんが、なぜこのようなことができるのでしょうか。次のようなケースに注目してみます。

• 両手取引を行っている
• 売主・貸主側が仲介手数料を負担している
• 不動産会社と直接取引する

それぞれのからくりについて見ていきましょう。

両手取引を行っている

不動産会社の仲介方法が片手取引ではなく両手取引だと、通常の取引よりも得られる仲介手数料が多いのは、上で説明したとおりです。それによって、どちらか片方の仲介手数料を無料にしたり、割り引いたりしているケースもあります。

そういった事情から、両手取引が成立するまでわざとマンションの情報を隠しておく「囲い込み」をする会社もいるかもしれません。

囲い込みをされると、売れるものも売れなくなるので、不動産会社にあらかじめ質問してみましょう。
質問内容は「片手取引でもよいかどうか」「両手取引に対する姿勢」など。

対応の様子を見れば、その不動産会社の取引に対する姿勢もわかります。

売主・貸主側が仲介手数料を負担している

売主としては所有中のマンションを売却し、その売却代金を次の購入資金にあてたいと考えるため、できる限り早く売買契約を成立させたいと思うでしょう。また、賃貸物件の貸主も「早く空室の部屋を埋めたい」と考える人もいます。

そういった、すぐ契約したいと考える人たちのなかには不動産会社に頼み、買主や借主の分まで仲介手数料を負担することがあります。これにより、買主や借主は売買契約や賃貸契約する費用を抑えられます。

ただし、そういったことまでしないと契約できないネガティブな要素があるのではないかと、買主・借主に疑問を抱かせることもありますので、効果が本当にあるのかは判断しづらいところです。

不動産会社と直接取引する

仲介手数料とは、不動産会社が売買契約や賃貸契約を仲介する場合にのみ発生するもので、不動産会社と直接取引する形であれば、仲介手数料は発生しません。

たとえば、不動産会社が所有するマンションを売却または賃貸する際は、不動産会社との直接契約になります。

また、マンションを不動産会社が購入して転売するときも、不動産会社との直接契約になります。このようなケースでは、仲介手数料がかからないのです。

まとめ

仲介手数料は、売買契約や賃貸契約の仲介を行う際に、不動産会社が得る報酬で、不動産会社の重要な収入源の1つです。

仲介手数料は、売買契約や賃貸契約を行うまでに必要な、広告費などの諸費用もすべて含んでいます。売主や貸主から特別な依頼を受けない限り、追加で料金を徴収できませんし、上限も決まっています。

あくまでも上限が決まっているだけですが、無料や割引といったように仲介手数料が通常よりも低いと、何かネガティブな理由が隠れているかもしれません。

仲介手数料だけをチェックするのではなく、仲介する不動産会社がどんな会社なのかなども考えたほうが、マンションの売却活動はうまくいくでしょう。