マンション売却で起こり得る失敗例まとめ
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マンション売却は、人生でそう何度も経験するものではありませんし、手に入るお金は何百万、何千万と大金です。つまり、マンションを売ることは、一世一代の大イベントだといえます。
そんなマンション売却ですが、売却時に失敗しがちなポイントがいくつもあり、小さなミス1つが大きな失敗の引き金になり得ます。
どんな失敗が起こり得るのか、どう対策すればよいのか、今のうちに把握しておきましょう。
目次
依頼する不動産会社選びでの失敗
マンションの売却も含めた不動産売却では、予期しないことが往々にして起きるもの。
そんなとき、仲介を担当する不動産会社の経験やスキル・知識が乏しいと、的確なアドバイスが得られなかったりアドバイスが間違っていたりするため、適切な対処ができません。そういった理由から、仲介を依頼する不動産会社は慎重に選ばないと失敗しがちです。
不動産会社と同じく担当者も重要です。担当者の手に負えないような予想外のことが起きたときや、担当者が頼りないときは、会社がバックアップしてくれるかどうかも確認しておきましょう。ノルマを重視する会社では、「すべて担当者に任せ、会社は知らんぷり」ということも往々にしてあります。
さらに、不動産会社の経営状態も注意しましょう。不動産業を営むには意外と経費がかかります。資金繰りに忙しい不動産会社ではノルマ達成のため、自社の都合を優先し、売主にわざと間違ったアドバイスをすることもあるのです。
マンションの値付けでの失敗
査定のとき、あまりにも高い価格をつけて売主の気を引こうとする不動産会社には警戒しましょう。
高い金額につられて仲介を依頼し、実際にその価格で売り出しても相場より高すぎれば、買主からの問い合わせは多くないはずです。
売れるかどうか心配していると、担当者から「価格が高すぎました、問い合わせも少ないです。ここは売り出し価格を下げてみましょう」と値下げを持ちかけられるかもしれません。
この担当者の意図としては「相場より低く値付けして早期売却を目指し、手っ取り早く仲介手数料を得る」ことにあるので、売主の思惑からずれてしまいます。
査定は複数社に依頼して、その結果や対応の様子をじっと見極めるのが重要です。
たとえば、複数の不動産会社に効率よく査定依頼できる「不動産一括査定サービス」などを有効に活用しましょう。
売却時期での失敗
マンションは築年数が古くなればなるほど人気も下がっていくので、放っておくと価格は少しずつ下がります。ですが、中古マンション市場にも株式市場のような「相場」があり、景気が良ければ価格は上昇し、景気が悪いと価格が下がります。
ここ数年の中古マンション市場は都市部を中心に価格上昇傾向にありましたが、今後はわかりません。
売り時を逃すと、思った値段で売れなくなってしまうので「早く売ればよかった」と後悔することになります。
買主との交渉での失敗
マンションの買主が現れると、購入申込者の住所と名前、購入希望価格が書かれた「購入申込書」が、担当の不動産会社から届きます。ここが交渉のスタート地点です。交渉内容は価格だけでなく、引き渡し時期、設備や修繕までおよぶこともあるでしょう。
交渉前には、売却価格の最低ラインはいくらなのか、住宅ローンの残高はいくらなのか、といった点をあらかじめ確認しておきましょう。そうしないと買主の交渉ペースにずるずるとはまり、気づいたら思わぬ条件で契約する羽目になってしまうこともあります。
妥協できる点、売却時期のデッドライン、譲れない条件などは、交渉に至る前に決めておくことが重要です。
特に価格交渉で失敗しないよう、あらかじめ死守すべき最低ラインは決めておきましょう。
問題のある買主による失敗
購入希望者がちゃんと契約して決済し、引き渡しまで実行できる人かどうかを見極めておかないと、失敗を招くかもしれません。
たとえばマンションを購入する際、買主は住宅ローンを銀行に申し込みますが、融資が承認されないと契約は白紙、解約になってしまいます。
そうなると、また買主募集からやり直し。住宅ローンの審査結果がわかるまでは１か月ほどかかるので、その時間も労力も、あなたの期待も無駄になります。
つまり、買主がどういった人なのかを調べておかないと、住宅ローンが通りにくい買主が現れ、円滑な売却の妨げとなるのです。
固定収入があるかないかなど簡単な調査は不動産会社が実施しているはずですが、売主としてもチェックはしておきたいもの。内覧時に買主の身に着けているものや、ちょっとした仕草や話しぶりまでもそれとなく観察し、人となりを見ておきましょう。
自殺・事件・災害が起きた
「自分の住むマンションで自殺なんて起きるわけがない」と思っているかもしれませんが、それは間違いです。
同じマンションの別の部屋で自殺が起きたとしたら、あるいは殺人事件などが起きてしまったら、自身の部屋の価格にも影響が出ます。
一説によると、自殺が起こったマンションは1～3割も価格が下落するという話もあります。
特に報道されるような事件が起きると売りたくても売れない、値段がつかない状態になるかもしれません。
自殺や事件が起きたことは、過去のニュース記事などを簡単にインターネットで検索できるので、このような話はきちんと告知しないとあとでトラブルになります。そんな心配をするなら、早いうちに売却するのが吉といえるでしょう。
災害についても考え方は同じです。売ろうかどうしようか漠然と考えているうちに大地震が起きてしまったら、マンションの価格に大きく影響します。
たとえば、地震でエレベーターが壊れたら高層階ほど影響が出てしまいます。修繕費も相当なものでしょう。
災害はいつ起きるかわからないので、売ると決めたら早く売るに越したことはありません。
税金関連の支払いでの失敗
税金を納めるのは憲法に明記された国民の義務です。住んでいるマンションを売却したら多くの場合、翌年3月15日までに確定申告が必要になります。
譲渡益から3000万円を差し引いて税金を計算する特例や、軽減税率の特例などといった制度があるので、譲渡益が出たらぜひ利用しておきたいものです。
また譲渡損が出ても、給与所得から複数年にわたって譲渡損を差し引いてから税金を計算できる制度も利用できる場合があります。こうした特例について知らないと、払わなくてもよい税金を払ってしまうことになります。
マンションの売却代金は自由に使ってかまいませんが、納税用の資金は残しておく必要があります。もし翌年の3月15日までに納税資金が用意できないと大変です。
税金は延滞すると高額な延滞税がかかり、所得税の滞納期間が2か月を超えたときの延滞税は年利8.9％と、銀行融資よりもはるかに高い金利なのです。しかも、国民の義務ですから逃げられません。
さらに譲渡益が発生すると、翌年の健康保険や介護保険も負担が増えます。ここは意外と見落としがちなので、納税関係の資金繰りは十分注意しましょう。
買主のために駐車場を確保し忘れた
多くのマンションには入居者用の駐車場がついていますが、駐車場のスペースは不足がちです。
マンション売却の際、売主が使っていた駐車スペースを買主が使えるように管理組合と交渉しておかないと、買主が駐車場を使えず、トラブルの原因になります。
売買の際の駐車場の取り扱いは、マンション購入時の契約書や管理規約に書いてあるので、通常はそれに従いますが、細かな部分は管理組合や管理会社の裁量に任されています。
駐車場を買主が引き続き使えるよう、売主が協力しておくとよりスムーズに売却できるでしょう。
まとめ
命の次に大事とも言われる不動産。マンション売却時において、ここまで紹介してきたような失敗をしてしまうと、挽回は難しいものです。
後悔しないためにも、本サイトなどで情報収集してから、慎重かつ大胆に行動することが必要です。
