マンションを売るときに受ける査定の内容を紹介
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マンション売却価格の相場を調べるには、不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。では、不動産会社はどんな方法でマンションの価格を算出しているのでしょうか。
本記事では、不動産会社の実施する査定の種類や内容について解説していきます。
マンションの査定方法
マンションの売却価格は売主が自由に決められますが、市場価格からかけ離れて高く設定すると、買主が見つかりにくくなります。また、一度決めた売却価格を下げると売れ残りの印象が強くなったり、待てばもっと値下がりするのではないかと思われたりして売れづらくなるので、最初に決める売却価格が重要です。
相場に合う売却価格を設定するには、不動産会社に査定を依頼して査定価格を参考にするのがポイントです。査定は、「机上査定」「訪問査定」の2種類があり、どちらも無料で依頼できます。
各査定について説明します。
机上査定とは
机上査定（きじょうさてい）は、不動産会社の社員が売却予定のマンションへ足を運ばずに、価格を算出する査定方法です。
対象のマンションの所在地や築年数、間取りといった基本的な情報、不動産会社が保有している売却取引事例、周辺の売り出されていた事例といった市場の動向などから査定価格を導きます。
机上査定は約30分～1時間程度で査定結果がわかる簡易的な査定方法です。訪問査定よりも手間がかからないため、価格の精度は訪問査定より落ちてしまう点は考慮しましょう。
机上査定はマンション売却の緊急性が低い人、いずれマンションを売却したいくらいの気持ちの人が、今のうちにおおよその売却価格を把握したい目的で利用するとよいでしょう。
訪問査定とは
訪問査定とは、不動産会社の社員が売却予定のマンションへ足を運び、マンションの細かい状況などを確認して査定価格を決定する方法です。
具体的には、以下のような項目を確認します。
- マンションの管理が行き届いているか
- 周辺環境や立地
- 接道（敷地に接している道路）
- 日当たり
- 周囲の風景、眺望
- 間取り
- 建物の共用部分や専有部分・設備の劣化具合
など
マンションの状況を細かく調べて査定価格に反映するため、査定価格の精度が高い点が特徴です。
ただし、査定内容が多岐にわたるため、結果が出るまでに1週間程度はかかりますし、訪問査定日は在宅していなければなりません。
また、売主もそれなりの準備が必要です。たとえば、マンション購入時の重要事項説明書、売買契約書、権利証、建物図面などの提出が求められます。なお、登記簿謄本や公図は不動産会社側が法務局から取り寄せることが可能です。
訪問査定に時間や費用がかかるのは、不動産会社にとっても同じこと。そのため、不動産会社は査定が終わったらマンション売却の仲介を依頼して、仲介報酬を得たいという狙いがあります。
訪問査定は、マンション売却を本格的に検討しているなら利用すべき査定方法です。また、机上査定などで依頼する不動産会社をある程度絞り込んだ後、頼りになる不動産会社かどうかを見極めたいときなどにも利用してみるのも有効です。しかし、机上査定のように気軽に申し込めるものではないことは覚えておきましょう。
マンションの価格を導く3つの手法
机上査定や訪問査定では、具体的にどんな方法でマンションを査定・評価しているのでしょうか。
主な手法は、以下の3種類です。
- 取引事例比較法
- 原価法
- 収益還元法
それぞれの査定方法について見ていきましょう。
取引事例比較法
「取引事例比較法」は、複数の不動産取引事例と対象のマンションを比較して価格を求める手法で、中古住宅の査定時にもよく使われます。査定するには、対象のマンションと条件が似ている取引事例を収集して、適切なものを選択します。その後、各事例をきちんと比較できるように情報を補正・修正してから（事情補正および時点修正）、地域要因・個別要因を比較していきます。
事情補正や時点修正、地域要因や個別要因をどの程度考慮するかは、査定する担当者によって異なります。そのため、取引事例比較法を用いる際は、担当者によって差が出すぎないように、公益財団法人不動産流通推進センターの「価格査定マニュアル（査定システム）」を利用して、査定が行われています。
マニュアルに記載されている事情補正や時点修正、地域要因や個別要因の例は、以下の通りです。
- 交通の便（駅徒歩分・バス分など）
- 近隣の状況（店舗等への距離・周辺環境など）
- 住戸位置（所在階・方位・日照採光など）
- 専有部分（維持管理状況・騒音振動・眺望景観など）
- 敷地（所有権もしくは借地権）
- 共用部分（外壁の状況・エントランス・耐震性など）
- 施設（セキュリティ・駐車場・コミュニティ施設など）
- 維持管理（計画修繕の実施・保守清掃・管理員など）
上記のような項目の基準を100点として、査定価格を算出します。
たとえば、1平方メートルあたり40万円で、広さが70平方メートルの査定対象マンションと事例マンションがあったとします。
事例マンションの評価が105点、査定対象マンションの評価が110点だったとすると、以下のように計算します。
40万円（平方メートル単価）×（110点÷105点）×70平方メートル×1.00（流通性比率）≒2900万円
流通性比率とはマンションの売りやすさのことです。1.00（100％）を基準として、売りにくい場合にはマイナス15％を下限、売りやすい場合にはプラス10％を上限として評価します。
原価法
「原価法」とは、対象マンションの「再調達原価」を算出し、経過年数による資産価値の減少を反映した「減価修正」を差し引き、査定価格を決める手法です。再調達原価とは、対象のマンションを土地の取得からマンションの建設まで行うとかかる原価総額を指します。
原価法は対象とするマンションの実態に近い査定価格が求められますが、算出に時間がかかります。また、管理の程度や修繕の状況を反映しにくく、築年数が古いと誤差が大きくなる傾向があります。
収益還元法
「収益還元法」は、マンションを貸し出すと将来にわたってもたらすと期待される収益（賃料）を算出して、査定価格を決める手法です。取引事例比較法や原価法と比べて理論的とされ、都心部で賃貸用マンションや事業用不動産を評価する際によく使われます。
不動産会社によって査定価格が異なる理由
たとえば、不動産会社同士が抱える物件情報を登録・共有するデータベース「レインズ（REINS）」のみを利用し、価格査定マニュアルのある取引事例比較法に基づいて査定すると、不動産会社ごとの査定価格に大きな差は生まれないはずです。なぜなら、不動産会社ごとに同じ情報を持ち、同じ条件で査定するからです。
ですが、実際は不動産会社ごとに査定結果は異なるのが普通です。その理由について、詳しく見ていきましょう。
比較する物件が異なる
その地域での売買事例や顧客情報が豊富な不動産会社だと、レインズに頼らず、保有している独自の情報に基づいて取引事例比較法で査定することがあります。
そういった不動産会社だと比較する物件がよその会社と異なり、売買事例についても事情を知っているので、それらを考慮すると考えられます。
訪問査定だと情報の補正・修正のかけ方が異なる
机上査定で、かつ取引事例比較法の査定対象マンションが同じなら、事情補正や時点修正、地域要因や個別要因による査定価格の修正を行うとしても条件が同じで、査定価格に差が生じづらいはずです。
しかし、訪問査定の場合だと査定対象マンションを詳しく調べるため、情報をより正確に補正・修正します。しかし、査定する不動産会社によってどのように補正・修正するか変わるため、査定価格に差が生まれます。
不動産会社ごとに得意・不得意がある
仲介手数料を得たいという思いから、少しでも査定価格を上げて他の不動産会社を差しおき、仲介を依頼される確率を高めようとする不動産会社もいます。
また、不動産会社の営業方針や担当者の裁量、需給、売りやすさなどの観点から査定価格が調整されるなど、不動産会社の得意・不得意によっても査定価格は上下するのです。
査定価格＝売却価格とは限らない
不動産会社が算出した査定価格を参考にして、売主はマンションを売る価格（売り出し価格）を決める必要があります。しかし、査定価格でマンションが必ず売れるわけではありません。査定価格と売却価格は別物で、査定価格はあくまでも参考にするだけです。実際に売れるかどうか、いくらで売れるかは、また別の問題です。
売り出し価格を相場に近づけるには、複数の不動産会社から査定結果をもらって、相場を正確に把握したいところ。しかし、複数の不動産会社1社1社に机上査定を依頼するとなると、それなりに手間が生じます。そこで活用したいのが「不動産一括査定サービス」です。
不動産一括査定サービスでスムーズに査定を依頼する
不動産一括査定サービスを提供するWebサイトでは、入力フォームに必要事項を一度入力するだけで、提携した複数の不動産会社に査定を依頼できます。これなら、効率良く複数の不動産会社に査定を依頼できます。
入力フォームには、マンションの所在地、面積、間取り、築年数といった物件の情報を入力します。また、机上査定と訪問査定のどちらを希望しているか選択できるサービスもあり、不動産一括査定サービスに登録しているすべて不動産会社ではなく、絞り込むことも可能です。
不動産一括査定サービスは個人情報を入力するのが一般的ですが、ただ査定結果を知りたいという人に向けて、個人情報の入力なしで査定結果を得られるプライバシーに配慮した不動産一括査定サービスも登場しています。不動産一括査定サービスは複数あるので、自分に合ったものを選びましょう。
まとめ
マンション売却において価格の相場を知るには、まずは不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。依頼する方法は机上査定と訪問査定の2種類あり、それぞれの特徴を理解したうえで使い分けましょう。
中古のマンション査定時は、一般的に取引事例比較法という査定方法が用いられます。
手法は共通でも、不動産会社によって中古マンションと比較する事例の選択方法が変わりますし、中古マンションの精査状況によっては比較事例のデータをどの程度補正・修正するのかも異なります。必然的に、査定結果も不動産会社によって変わってきます。査定は、不動産会社の腕の見せどころと言えます。
査定価格は売却価格ではなく、あくまで参考価格にすぎません。不動産会社1社だけの査定価格から売り出し価格を決めても、相場とずれている可能性があります。不動産一括査定サービスを活用して、複数の不動産会社に査定してもらえば、売り出し価格を決めやすくなるでしょう。
