マンション売却は難しい?マンション売却の流れを解説

マンションを売却したいと考えている方は、今がチャンスかもしれません。
中古マンションを購入したい人が多いほど高く売れるわけですが、ここ数年、建築資材の価格・人件費・地価の上昇などを背景に、新築マンションの価格が右肩上がりなので、比較的価格が安い中古マンションの需要が高くなっているのです。また、オリンピックを控えていることや、世界中で資産価格が上昇していることから、投資対象としての需要も根強いです。

しかし、売却価格はあくまで売主と買主の交渉で決まるので、売主の知識が不足していたり、ダメな不動産会社に仲介を依頼したりすると、相場より安い値段でしか売れず、残念な思いをしてしまうかもしれません。
このWebサイトの記事を読めば、不動産会社の探し方からマンション売却後のことまで、売主として必要な知識を身につけられます。マンション売却を検討している方は、ぜひ読んでみてください。

納得してマンションを売却するには

納得できる価格でマンションを売るには、マンションを売りたい理由と目的を整理することからはじめましょう。マンションを売って何をしたいのか、その目的を達成するにはいつまでに売りたいのか、居住中のマンションを売るなら新居はどうしたいのか。マンションを売る理由がはっきりして、売却したい時期・タイムリミットも見えてくれば、マンション売却のスケジュールや必要な資金を把握しやすくなりますし、不動産会社との話し合いもスムーズになります。

マンション売却の計画を立てるには、マンション売却における手順を知ることが必要です。

マンション売却の流れ

マンション売却は、以下の手順を踏んで進めます。

CHECK!

  • 1.相場を把握する(査定を依頼する)
  • 2.不動産会社を選んで契約する
  • 3.売却活動
  • 4.売買契約を結ぶ
  • 5.マンションを引き渡す
  • 6.確定申告

1.相場を把握する(査定を依頼する)

マンションをいくらで売り出すかは、売主であるあなたが設定できますが、相場より高すぎると買主が現れず、安すぎたら後で損した気持ちになるので、相場を知ることは重要です。

不動産会社に査定を依頼すれば、マンションの価格相場を算出してくれます。ただし、不動産会社によって査定に用いるデータや、担当者によって熟知している地域に違いがあるので、おのずと査定結果は異なります。ですので、複数の不動産会社に査定を依頼しておけば、より実態に沿った相場が見えてきます。

そんなときに役立つのが、「不動産一括査定サービス」です。同サービスは、マンション情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社に一括で査定依頼でき、効率よく査定結果を比べられます。

なお、大まかな相場であれば、LIFULL HOME’S(ライフルホームズ)やSUUMOなどの不動産ポータルサイト、価格相場を載せるWebサイト、成約事例を載せているWebサイトを利用すれば、自分でも調査可能です。

まだ売ることは考えていないけれど、おおまかな相場は把握しておきたいとき、不動産会社の査定結果をさらに詳しく確認したいときなどに、これらWebサイトは活躍します。

2.不動産会社を選んで契約する

不動産会社に査定を依頼すると、マンションの価格と、価格の根拠や提案なども添えて結果を返してくれます。不動産会社の受け答え方もわかるので、相場を知る目的だけでなく、マンション売却仲介の依頼先を選ぶという意味でも、査定依頼は役に立ちます。

不動産会社を選ぶ際に注目したい主なポイントは、以下の6つです。

CHECK!

  • 査定価格の根拠を説明できる
  • わかりやすく説明してくれる
  • 不動産ポータルサイトに登録している(インターネットでの販売促進にも注力している)
  • 不動産情報ネットワーク「レインズ(REINS)」に登録している
  • 不動産会社だけでなく、担当者も信頼できる
  • 評判・評価を調べる

また、仲介方法の「片手取引」「両手取引」に対するスタンスも、不動産会社に聞きましょう。

「うちは両手取引しかしません」と話す不動産会社は、避けたほうが無難だと思います。これは、仲介貿易を得るしくみが要因となっています。

不動産会社はマンション売却を仲介し、売買契約が成立すれば仲介手数料を得ます。売主・買主にそれぞれ別の不動産会社がついて売買が成立すると片手取引と呼ばれ、売主側の不動産会社は売主から、買主側の不動産会社は買主から仲介手数料を受け取ります。これに対して両手取引は、売主・買主が同じ不動産会社の仲介で取引が成立することを言います。両手取引であれば、不動産会社は、売主からも買主からも仲介手数料が得られます。

当然ながら、片手取引よりも両手取引のほうが、不動産会社の収入は倍増します。たまたま両手取引になってしまったなら問題ありませんが、売主の条件に合う買主が自社内で見つかるまでわざと待たせる「囲い込み」を行うと、マンションが売れる機会を逃してしまいます。念のため、両手取引に関する質問をして反応をうかがってみましょう。

仲介したい不動産会社が決まったら、「媒介契約」を結びます。媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種があり、いずれかを選んで契約します。3つの大きな違いは、複数の不動産会社に依頼できるかどうか、自分が見つけた買主と直接取引できるか、などが挙げられます。

どの契約を勧めてくるかによって、売却活動に本気で取り組んでくれるのかどうかもわかるので、それぞれの媒介契約の内容を知っておいて損はありません。なかには、契約書なしで物件情報を預かる不動産会社がいるかもしれませんが、そんな業者は論外です。

3.売却活動

いよいよ売却活動が始まったら、不動産会社は買主にマンションを見つけてもらえるよう、広告を展開します。広告方法は不動産会社ごとに特色がありますが、主に以下のような方法を採っています。

  • 新聞折込広告
  • ポスティング
  • 住宅情報雑誌への情報掲載
  • 各種ポータルサイトへの情報掲載

近年における買主の情報収集源は、不動産ポータルサイトがメインになりつつあります。そのため、多数の不動産ポータルサイトに登録している不動産会社であれば、買主は現れやすくなります。また、不動産会社同士の物件情報を共有するレインズに、売却するマンション情報が登録されていることも重要です。他の不動産会社にもマンションの情報が共有され、買主が現れやすくなります。

マンションの様子を知りたい購入希望者が現れたら、「内覧」を行います。内覧に備え、マンションを掃除してキレイにしておくだけでなく、マンションの劣化している部分、欠陥のある部分といった状況も調べておき、隠さずに告知します。

建物に関わる欠陥や不具合を瑕疵(かし)と言い、もし買主がマンションを購入した後に気付いた瑕疵「隠れた瑕疵」があったら、売主は該当箇所を修繕する義務を負います。

こうした瑕疵を記載しておき、瑕疵について買主に告知する書類が、「付帯設備表」「物件状況等報告書」です。これらに記載がある瑕疵については、修繕の責任を追及されることはないので、記載漏れのないようにチェックしておきましょう。

なお、付帯設備表と物件状況等報告書は、売買契約時までに作成しておけばよい書類なので、不動産会社によっては内覧時に用意しないこともあります。あらかじめ、これら書類を早めに作るよう話し合っておくか、内覧時に瑕疵については口頭で話しておいて売買契約時に細かく確認するなどして対策しましょう。

4.売買契約を結ぶ

買主が購入の意思を固めたら、売買契約に移ります。

売買契約当日は、売主と買主、仲介を担当している不動産会社が集まり、売買契約書の内容を確認した後に契約を結びます。もし売買契約書に不備があったまま契約しても、その内容で締結してしまうことになるので、チェックは必須です。内容が難しく感じても、きちんと確認しながら読み進めましょう。売買契約当日だけでなく、それより前にも目を通し、疑問点などを見つけたら不動産会社に問い合わせましょう。

また、売買契約当日は、指定場所に手ぶらで行けばいいというわけではありません。主に、以下のようなものを準備しておく必要があります。用意するものは不動産会社に確認しつつ、時間に余裕を持って準備を完了させておきましょう。

CHECK!

  • 免許証などの本人確認書類
  • 権利証や登記識別情報
  • 印鑑証明書と実印
  • 不動産会社に払う仲介手数料の半分(現金)
  • マンションの管理規約
  • 設備状況が記入されている付帯設備表
  • 売買代金分の収入印紙や印紙代

5.マンションを引き渡す

売買契約締結後は、一般的に1か月程度でマンションの引き渡しを実施することになります。売買契約締結からマンション引き渡しまでには以下のことなどを行います。

  • 抵当権抹消のために銀行へ連絡
  • マンション管理組合の脱退手続き
  • マンションを引き渡す準備
  • マンションから新居へ引っ越す準備

マンションに設定された「抵当権」は、引き渡しまでに解除(抹消)できるよう、銀行に連絡する必要があります。また、所属しているマンションの管理組合から脱退する手続きや、引っ越し準備なども並行して進めるため、慌ただしくなります。

なお、売買契約時と同様、売主は以下のものなどを準備します。

CHECK!

  • 免許証などの身分証明書
  • 権利証や登記識別情報
  • 印鑑証明書と実印
  • 仲介手数料の残金
  • 付帯設備取扱説明書・マンション管理規約、パンフレットなど
  • マンション代金の振込先となる銀行通帳

マンションの引き渡し当日は、司法書士に立ち会ってもらいながら所有権移転登記の手続き、マンション代金の受け取り、鍵の引き渡しなどを行います。書類不足で手続きできない、なんてことがないよう、準備はしっかり済ませておきましょう。

6.確定申告

マンションの売却が終わったら、確定申告が待っています。マンションの売却によって生まれる所得「譲渡所得」は、会社員の場合、勤務先企業の年末調整では処理できないため、個人で確定申告をしなければいけません。

譲渡所得税は、マンションを売却した年の1月1日~12月31日までのすべての所得を合計して計算し、翌年の申告期間(2月16日~3月15日)に、申告と納税まで行います。

一定の要件を満たせば、売却によって譲渡所得が生じたとしても、売却益3000万円までなら控除されます。適用条件の確認は必要ではあるものの、内容は厳しくないため、一般的に税金支払いの対象にならないケースが大半になるでしょう。

また、マンション売却で損失が出ても、売却した年の給与所得やその他所得などと相殺し(これを損益通算といいます)、所得税や住民税の額を減らせる可能性があります。

つまり、マンション売却で利益・損失どちらが発生しても、確定申告が必要かどうか判断して、必要だとわかれば早めに準備をしましょう。

仲介を依頼する不動産会社は慎重に探そう

これまで説明したとおり、マンション売却は多くの手順を踏むことになり、短期間ではなかなか終わりません。時間はかかるものだと気持ちを落ち着けて、各手順を丁寧にクリアしていきましょう。

なかでも、不動産会社選びはとくに重要です。不動産会社は、マンションの買主を見つけたり売買契約書を作ったりと、マンション売却における核心を担当してもらうため、不動産会社選びが売却の成否を分かつと言っても過言ではないでしょう。

不動産一括査定サービスなどを駆使して、頼れる不動産会社を見つけ出しましょう。

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マンション売却において、不動産会社選びではとくに慎重になるべきです。不動産会社によって特徴や売却額などが異なり、「どの会社も大差ないだろう」と油断すると、相性の悪い不動産会社に当たってしまう可能性もあるからです。自分の手で、自分に合う不動産会社を見つけ出すことが、マンション売却のカギと言えます。

とはいえ、不動産会社を手当たり次第探すのは非効率。少しでも手間を省くため、「不動産一括査定サービス」の利用してみてはいかがでしょうか。マンション情報を入力するだけで複数社へまとめて査定依頼できるうえ、利用料もかかりません。返ってきた査定結果や提案内容を見比べて、効率よく不動産会社を選べるのです。

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